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"Die Gleichwertigkeit der Abfindung mit der Einlage drückt sich (...) nicht allein darin aus, dass die nach den §[[FlurbG#27|§ 27]] bis [[FlurbG#33|§ 33]] FlurbG ermittelten Werte für Alt- und Neubesitz übereinstimmen. Für den im Rahmen des [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 1 Satz 1 FlurbG maßgeblichen Gesamttauschwert kommen vielmehr neben diesen Werten noch weitere den Wert der konkreten Gesamtabfindung mitbestimmende Faktoren in Betracht, die bei der Zuteilung in Ansatz gebracht werden müssen. Der Abfindungsanspruch muss sich also nicht mit der Summe der bei der Wertermittlung ermittelten Werteinheiten decken. Trotz richtiger Bewertung der einzelnen Flächen kann durch die G e s t a l t u n g der Abfindung, das Zusammentreffen von Böden unterschiedlicher Qualität oder andere Umstände, die Wertgleichheit von Einlage und Abfindung in Frage gestellt sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. November 1961 – BVerwG 1 B 127.61 – <RdL 1962, 243/244>).<br />Welche Merkmale in letzterer Hinsicht bedeutsam sein können, ist, wovon auch das Flurbereinigungsgericht ausgegangen ist, unter anderem [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 2 Halbs. 2 FlurbG zu entnehmen. Danach sind bei der Landabfindung alle Umstände zu berücksichtigen, die auf den Ertrag, die Benutzung und die Verwertung der Grundstücke wesentlichen Einfluss haben. Diese Vorschrift enthält eine an die Flurbereinigungsbehörde gerichtete Ermessensrichtlinie für die Gestaltung der Abfindung und steht in engem Zusammenhang mit [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 4 FlurbG (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Juni 1959 – BVerwG 1 C 78.58 – <Buchholz 424.01 [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr. 2 S. 7 >). Danach soll die Landabfindung eines Teilnehmers wie hinsichtlich der Beschaffenheit, Bodenart und Entfernung von Wirtschaftshof oder Ortslage auch in der Nutzungsart seinen alten Grundstücken entsprechen, soweit es mit einer großzügigen Zusammenlegung des Grundbesitzes nach neuzeitlichen betriebswirtschaftlichen Erkenntnissen vereinbar ist. Die Flurbereinigungsbehörde ist nach dieser Regelung gehalten, einerseits das öffentliche Interesse an einer sachgerechten und zweckmäßigen, großräumigen Durchführung der Flurbereinigung und andererseits das Einzelinteresse des Beteiligten daran, dass keine Verschlechterung in der bisherigen Nutzungsart eintritt, in gerechter und billiger Weise gegeneinander abzuwägen (BVerwG, Urteil vom 5. Juni 1961 – BVerwG 1 C 231.58 - <RdL 1961, 240/242>). Das Ergebnis dieser Abwägung kann unterschiedlich ausfallen je nachdem, welche Art von Grundstücksnutzung auf Seiten des einlegenden Teilnehmers betroffen ist. Vor allem aber hängt das Abwägungsergebnis von den Folgewirkungen ab, die sich für den Teilnehmer ergeben, wenn die bisherige Nutzungsart seines Einlegebesitzes verändert wird.<br />Dementsprechend hat das Bundesverwaltungsgericht für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zwar immer wieder betont, dass der einzelne Teilnehmer Nutzungsartverschiebungen, etwa die Verschiebung von Ackerland zu Grünland und umgekehrt, grundsätzlich hinnehmen muß (Beschlüsse vom 3. Februar 1960 – BVerwG 1 CB 135.59 - <RdL 1960, 189/90> und vom 21. Dezember 1970 – BVerwG 4 B 165.69 - <RdL 1971, 133>). Solche Veränderungen sind zulässig, wenn dem Teilnehmer eine Rückkehr zur bisherigen Nutzung möglich und zumutbar ist (Beschlüsse vom 3. Februar 1960 – BVerwG 1 CB 135.59 - <a. a. O.>, vom 11. Februar 1975 – BVerwG 5 B 33.72 - <Buchholz 424.01 [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr. 31 = RdL 1975, 268> und vom 11. Januar 1989 – BVerwG 5 B 123.87 - <Buchholz 424.01 [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr. 57>). Fehlt es jedoch an dieser Voraussetzung und führt die Änderung der Nutzungsart dazu, dass Produktionskraft und/oder Struktur des betroffenen landwirtschaftlichen Betriebes beeinträchtigt werden, ist die Abfindungsgestaltung mit [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 4 FlurbG nicht vereinbar (vgl. Urteil vom 5. Juni 1961 – BVerwG 1 C 231.58 - <a. a. O.>; Beschluss vom 21. Dezember 1970 – BverwG 4 B 165.69 - <a. a. O.>, Beschluss vom 11. Januar 1989 – BVerwG 5 B 123.87 - <a. a. O.>). Der Teilnehmer muss deshalb in diesem Fall – wie in den Regelfällen des [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 4 FlurbG – mit Grundstücken abgefunden werden, die die gleiche Art der Nutzung wie die Einlagegrundstücke gestatten.<br />Entsprechendes gilt, wenn (...) in das Flurbereinigungsverfahren Flächen eingelegt werden, die, weil ihre Erschließung in ortsüblicher Weise ausreichend gesichert oder gar schon fertig gestellt ist (...), ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können. Solche Flächen stehen nicht unbeschränkt zur Verfügung. Sie haben deshalb für den, dem sie gehören, einen besonderen Wert, und zwar nicht nur unter dem wirtschaftlichen Aspekt der Verwertung im Wege der Grundstücksveräußerung, sondern auch und zuvörderst unter dem Gesichtspunkt, die Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Diesem Selbstnutzungsinteresse wird eine Landabfindung, die, was den erreichten Stand baulicher Entwicklung angeht, hinter dem Zustand erschlossen, sofort bebaubaren Landes zurückbleibt, auch dann nicht gerecht, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben wird. Denn dieses Mehr gleicht den Verlust der Möglichkeit, die Abfindung wie die Einlage ohne weiteres der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht aus. Der Teilnehmer kann Bauland einer niedrigeren Entwicklungsstufe nicht ohne Mitwirkung anderer derart verändern, dass es aktuell bebaut werden kann. Auch die Möglichkeit, die zugewiesene, im Umfang größere Abfindungsfläche zu veräußern, sichert schon deshalb keinen adäquaten Ersatz, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Teilnehmer mit dem Veräußerungserlös stets ein Grundstück erwerben kann, das hinsichtlich seiner Bebaubarkeit dem in das Verfahren eingebrachten Altbesitz entspricht. Der einzelne Teilnehmer hat deshalb einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der ihm zu gewährenden Gesamtabfindung Einlagegrundstücke, deren Erschließung im Sinne der §§ 30 ff. früher des Bundesbaugesetzes – BBauG – in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256), heute das Baugesetzbuch – BauGB – in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253) gesichert ist und die mit Rücksicht darauf die Voraussetzungen für eine bauliche Nutzung erfüllen, mit Bauflächen gleicher Qualität abgefunden werden (...). | |||
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Auf der anderen Seite stehen dem Gebäudeeigentümer oft keine geeigneten Flächen gleicher Qualitätsstufe zur Verfügung, die er als Abfindungsflächen in das Verfahren einbringen kann. Auch die Flurbereinigungsbehörde wird in vielen Fällen keine geeigneten baureifen Flächen als Tauschflächen ermitteln können. Würde in diesem Fall an dem Erfordernis festgehalten, den Bodeneigentümer mit Flächen gleicher Qualität abzufinden, hätte dies zur Folge, dass das Bodenordnungsverfahren – sofern der Grundeigentümer keiner Geldabfindung zustimmt – nicht erfolgreich zu Ende geführt und (ohne Ergebnis) eingestellt werden müsste. Grund- und Gebäudeeigentümer wären dann gehalten, eine von ihnen gewünschte Klärung der Eigentumsverhältnisse (im Sinne einer Zusammenführung von getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum) in einem notariellen Vermittlungsverfahren nach den §§ 87 ff. SachenRBerG und – für den Fall, dass es dort nicht zu einer Einigung kommt – in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren herbeizuführen, in dem ggf. ein Anspruch eines Kaufvertrags durchgesetzt werden könnte (vgl. dazu § 61 SachenRBerG). Mit einer derartigen | Auf der anderen Seite stehen dem Gebäudeeigentümer oft keine geeigneten Flächen gleicher Qualitätsstufe zur Verfügung, die er als Abfindungsflächen in das Verfahren einbringen kann. Auch die Flurbereinigungsbehörde wird in vielen Fällen keine geeigneten baureifen Flächen als Tauschflächen ermitteln können. Würde in diesem Fall an dem Erfordernis festgehalten, den Bodeneigentümer mit Flächen gleicher Qualität abzufinden, hätte dies zur Folge, dass das Bodenordnungsverfahren – sofern der Grundeigentümer keiner Geldabfindung zustimmt – nicht erfolgreich zu Ende geführt und (ohne Ergebnis) eingestellt werden müsste. Grund- und Gebäudeeigentümer wären dann gehalten, eine von ihnen gewünschte Klärung der Eigentumsverhältnisse (im Sinne einer Zusammenführung von getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum) in einem notariellen Vermittlungsverfahren nach den §§ 87 ff. SachenRBerG und – für den Fall, dass es dort nicht zu einer Einigung kommt – in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren herbeizuführen, in dem ggf. ein Anspruch eines Kaufvertrags durchgesetzt werden könnte (vgl. dazu § 61 SachenRBerG). Mit einer derartigen "Verlagerung der Lösung des Konflikts zwischen Boden- und Gebäudeeigentümer in ein weiteres Verfahren (und ein sich ggf. anschließendes gerichtliches Verfahren) wäre keinem der Beteiligten gedient. Dies gilt gerade auch für den weichenden Grundeigentümer, für den es im Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ohnehin nur eine Abfindung in Geld geben kann (vgl. dazu schon OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 – 9 K 8/96 -, LKV 1999, 515 = AgrarR 2000, 102 = RdL 2001, 47 = juris Rdn. 59). | ||
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Ferner hat sich das ALF Gotha im Laufe des Bodenordnungsverfahrens ergebnislos um entsprechende Flächen bemüht, zu deren Erwerb sich die Beigeladene bereiterklärt hatte. Hierzu wurden sowohl die Gemeinde Großmölsen als auch die BVVG nach geeigneten Eigentumsflächen im Innenbereich oder Randbereich von Großmölsen oder umliegender Gemarkungen befragt (vgl. dazu etwa das Schreiben der Thüringer Landgesellschaft an die BVVG vom 07.04.2005). Während die Gemeinde Großmölsen nach ihren Angaben über keine geeigneten Flurstücke verfügte, stellte die BVVG dem Amt eine Auflistung von in Frage kommenden Flächen der Gemarkung Großmölsen und sechs umliegender Gemarkungen (Kleinmölsen, Ollendorf, Udestedt, Vieselbach, Wallichen und Kerspleben) zur Verfügung. Die weitere Prüfung ergab sodann, dass keines der genannten Flurstücke als Abfindungsfläche in Betracht kam. So erwiesen sich zwei hinsichtlich der benötigten Flächengröße und der erforderlichen Nachbarschaft zum bebauten Gemeindegebiet (Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB) mit den eingebrachten Flurstücken der Bodeneigentümer vergleichbare Flurstücke in der Gemarkung Vieselbach nach Auffassung des Beklagten u. a. wegen ihres großen Gefälles als ungeeignet (vgl. im Einzelnen das Protokoll zu einem am 04.08.2005 durchgeführten Besprechungstermin). Nach diesen ergebnislosen Bemühungen um die Beschaffung baureifer Flächen entschloss sich das Amt, für die wertgleiche Abfindung Eigentumsflächen der Beigeladenen in der Nähe des | Ferner hat sich das ALF Gotha im Laufe des Bodenordnungsverfahrens ergebnislos um entsprechende Flächen bemüht, zu deren Erwerb sich die Beigeladene bereiterklärt hatte. Hierzu wurden sowohl die Gemeinde Großmölsen als auch die BVVG nach geeigneten Eigentumsflächen im Innenbereich oder Randbereich von Großmölsen oder umliegender Gemarkungen befragt (vgl. dazu etwa das Schreiben der Thüringer Landgesellschaft an die BVVG vom 07.04.2005). Während die Gemeinde Großmölsen nach ihren Angaben über keine geeigneten Flurstücke verfügte, stellte die BVVG dem Amt eine Auflistung von in Frage kommenden Flächen der Gemarkung Großmölsen und sechs umliegender Gemarkungen (Kleinmölsen, Ollendorf, Udestedt, Vieselbach, Wallichen und Kerspleben) zur Verfügung. Die weitere Prüfung ergab sodann, dass keines der genannten Flurstücke als Abfindungsfläche in Betracht kam. So erwiesen sich zwei hinsichtlich der benötigten Flächengröße und der erforderlichen Nachbarschaft zum bebauten Gemeindegebiet (Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB) mit den eingebrachten Flurstücken der Bodeneigentümer vergleichbare Flurstücke in der Gemarkung Vieselbach nach Auffassung des Beklagten u. a. wegen ihres großen Gefälles als ungeeignet (vgl. im Einzelnen das Protokoll zu einem am 04.08.2005 durchgeführten Besprechungstermin). Nach diesen ergebnislosen Bemühungen um die Beschaffung baureifer Flächen entschloss sich das Amt, für die wertgleiche Abfindung Eigentumsflächen der Beigeladenen in der Nähe des "Kerngebiets des Verfahrens (also in der Nähe der von der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin genutzten Flurstücke 161, 162 und 163) auszuwählen und zum vorliegenden Bodenordnungsverfahren hinzuziehen (vgl. dazu den letzten Absatz des erwähnten Protokolls). Dementsprechend kam es in der Folgezeit zur Zuziehung u. a. des Flurstücks 380 der Flur 3 der Gemarkung Großmölsen zum Bodenordnungsgebiet, dessen östlicher Teil dem Kläger als Abfindungsflurstück zugewiesen worden ist. | ||
Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Insbesondere konnte sich das Amt bei der Suche nach geeigneten Abfindungsflächen der gleichen Qualitätsstufe wie das in das Verfahren eingebrachte Flurstück 163 auf das Gebiet der Gemarkung Großmölsen und der umliegenden Gemarkungen beschränken und war nicht gehalten, innerhalb seines gesamten Zuständigkeitsbereichs nach baureifen Flächen zu suchen und diese ggf. zum Bodenordnungsgebiet zuzuziehen. Zwar hat die Behörde im Hinblick auf die durch [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 1 LwAnpG zwingend vorgeschriebene Landabfindung des | Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Insbesondere konnte sich das Amt bei der Suche nach geeigneten Abfindungsflächen der gleichen Qualitätsstufe wie das in das Verfahren eingebrachte Flurstück 163 auf das Gebiet der Gemarkung Großmölsen und der umliegenden Gemarkungen beschränken und war nicht gehalten, innerhalb seines gesamten Zuständigkeitsbereichs nach baureifen Flächen zu suchen und diese ggf. zum Bodenordnungsgebiet zuzuziehen. Zwar hat die Behörde im Hinblick auf die durch [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 1 LwAnpG zwingend vorgeschriebene Landabfindung des "weichenden Bodeneigentümers umfassende Bemühungen zu unternehmen, um geeignetes Ersatzland zu ermitteln, das sodann in das Bodenordnungsverfahren einzubeziehen ist (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 17.12.1998 – 11 C 5.09 -, BVerwGE 108, 202 = juris Rdn. 35). Daraus lässt sich indes nicht die Forderung herleiten, dass die Flurneuordnungsbehörde jeweils in ihrem gesamten Zuständigkeitsbereich entsprechende Ermittlungen anzustellen hat, um dem Bodeneigentümer für das von ihm in das Verfahren eingebrachte baureife Land eine Abfindungsfläche derselben Qualitätsstufe zur Verfügung stellen und damit der Sollvorschrift des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 2 LwAnpG Rechnung tragen zu können (so aber OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 30.03.1999 – 9 K 8/96 -, a. a. O., juris Rdn. 52). | ||
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