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Die Wertermittlung erfolgt in Verfahren nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz zur Zusammenführung von Gebäude- und Grundstückseigentum i. S. v. [[LwAnpG#64|§ 64]] LwAnpG nach den Regelungen über die Wertermittlung in den §[[FlurbG#27|§ 27]] ff. FlurbG. Gemäß [[LwAnpG#63|§ 63]] Abs. 2 LwAnpG sind bei der Feststellung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse die Vorschriften des Flurbereinigungsgesetzes | Die Wertermittlung erfolgt in Verfahren nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz zur Zusammenführung von Gebäude- und Grundstückseigentum i. S. v. [[LwAnpG#64|§ 64]] LwAnpG nach den Regelungen über die Wertermittlung in den §[[FlurbG#27|§ 27]] ff. FlurbG. Gemäß [[LwAnpG#63|§ 63]] Abs. 2 LwAnpG sind bei der Feststellung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse die Vorschriften des Flurbereinigungsgesetzes "im Übrigen sinngemäß anzuwenden, sprich soweit das Landwirtschaftsanpassungsgesetz – wie hier – keine eigenständigen Regelungen enthält. Ergänzend heranzuziehen sind die Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes – SachenRBerG -, welches in seinem § 19 Abs. 2 für Flächen, die mit landwirtschaftlichen oder gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bebaut sind eine Regelung zur Bodenwertbestimmung enthält, welche gerade auch die Problemlage von mit selbständigem Gebäudeeigentum bebauten Grundstücken zum Gegenstand hat (BVerwG, Urt. v. 26.03.2003, DÖV 2003, 860; SächsOVG, Urt. v. 4.4.2002, F 7 D 35/01). | ||
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Für den Ausgangsbodenwert hat der Gutachter auf den Bodenwert für die Ortslage von
abgestellt, da die von ihm ermittelten Vergleichskaufpreise für Grundstücke | Für den Ausgangsbodenwert hat der Gutachter auf den Bodenwert für die Ortslage von
abgestellt, da die von ihm ermittelten Vergleichskaufpreise für Grundstücke "im Sondergebiet Landwirtschaft nach seinen überzeugenden Ausführungen (ebd., S. 37 Gutachten) zur Ableitung eines Abfindungswertes nicht geeignet erschienen. | ||
In diesem Zusammenhang können zwar Bedenken erhoben werden, ob ein i. S. v. § 13 Abs. 2 WertV für die unmittelbarer Wertermittlung nicht geeigneter Bodenrichtwert (s. o.) gleichwohl als Ausgangsrechengröße herangezogen werden kann, um sodann durch Zu- und Abschläge von diesem an sich ungeeigneten Bodenrichtwert eine Wertfeststellung durchzuführen. Diesen Bedenken ist entgegen zu halten, dass nach § 14 Satz 1 WertV im Fall der Abweichung der wertbeeinflussenden Merkmale vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes die Kompensierung dieser Abweichungen durch die Vornahme von Zu- und Abschläge vorgesehen ist. Gleichwohl ist es nicht bedenkenfrei, ob dies auch für den Fall gelten kann, dass die Grundstücke dem Grunde nach nicht vergleichbar sind und nicht lediglich Abweichungen in einzelnen wertbeeinflussenden Merkmalen vorliegen, wenn etwa wie hier Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Innenbereich vorliegen, hingegen ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück im Außenbereich zu bewerten ist. Für diesen Fall wird die Auffassung vertreten, dass die Wertermittlung dergestalt zu erfolgen hat, dass der tatsächliche Bodenwert (Verkehrswert) des Bewertungsgrundstücke (etwa für Acker-, Grün- oder Ödland) mit einem Faktor zwischen 4 und 8 multipliziert wird (OVG MV, Urt. v. 29.03.2000, 9 K 22/98; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., RdNr. 293 f). Anstatt von einem Wohnbaulandwert durch – im Wesentlichen – Abschläge den Verkehrswert des landwirtschaftlichen Außenbereichsgrundstückes herunterzurechnen, wird mit der alternativen Methode der tatsächliche Verkehrswert von einem reinen Bodenwert hochgerechnet. Wie die dabei angesetzte Spanne des Multiplikators von 4 bis 8, was 100 % entspricht, zeigt, ist allerdings auch diese Methode mit erheblichen Unwägbarkeiten verbunden. Auch hier müssen wie bei der | In diesem Zusammenhang können zwar Bedenken erhoben werden, ob ein i. S. v. § 13 Abs. 2 WertV für die unmittelbarer Wertermittlung nicht geeigneter Bodenrichtwert (s. o.) gleichwohl als Ausgangsrechengröße herangezogen werden kann, um sodann durch Zu- und Abschläge von diesem an sich ungeeigneten Bodenrichtwert eine Wertfeststellung durchzuführen. Diesen Bedenken ist entgegen zu halten, dass nach § 14 Satz 1 WertV im Fall der Abweichung der wertbeeinflussenden Merkmale vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes die Kompensierung dieser Abweichungen durch die Vornahme von Zu- und Abschläge vorgesehen ist. Gleichwohl ist es nicht bedenkenfrei, ob dies auch für den Fall gelten kann, dass die Grundstücke dem Grunde nach nicht vergleichbar sind und nicht lediglich Abweichungen in einzelnen wertbeeinflussenden Merkmalen vorliegen, wenn etwa wie hier Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Innenbereich vorliegen, hingegen ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück im Außenbereich zu bewerten ist. Für diesen Fall wird die Auffassung vertreten, dass die Wertermittlung dergestalt zu erfolgen hat, dass der tatsächliche Bodenwert (Verkehrswert) des Bewertungsgrundstücke (etwa für Acker-, Grün- oder Ödland) mit einem Faktor zwischen 4 und 8 multipliziert wird (OVG MV, Urt. v. 29.03.2000, 9 K 22/98; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., RdNr. 293 f). Anstatt von einem Wohnbaulandwert durch – im Wesentlichen – Abschläge den Verkehrswert des landwirtschaftlichen Außenbereichsgrundstückes herunterzurechnen, wird mit der alternativen Methode der tatsächliche Verkehrswert von einem reinen Bodenwert hochgerechnet. Wie die dabei angesetzte Spanne des Multiplikators von 4 bis 8, was 100 % entspricht, zeigt, ist allerdings auch diese Methode mit erheblichen Unwägbarkeiten verbunden. Auch hier müssen wie bei der "Herunterrechnungsmethode zur Rechtfertigung des konkret angewandten Multiplikatorensatzes wertbildende Faktoren herangezogen werden, deren jeweilige Gewichtung mit nicht geringeren Unsicherheiten als bei der Vornahme von Zu- und Abschlägen vom als solchem ungeeigneten Bodenrichtwert behaftet sind. Dies bedarf vorliegend keiner abschließenden Klärung, da die Kläger auch bei einer Berechnung durch Hochrechnung des reinen Bodenwertes keine höhere als die vorgenommene Wertermittlung beanspruchen könnten. Der Wert von Ackerland beträgt hier 0,50 /m<sup>2</sup>. Multipliziert mit dem höchsten denkbaren Faktor 8, ergäbe sich der Betrag von 4,- /m<sup>2</sup>. Bei Zugrundelegung eines Rohbaulandwertes von 80 %. läge der Wert bei 3,20 m<sup>2</sup>, von dem die Erschließungskosten (Thöne/Knauber, aaO, Rdnr. 296) mit 1,- /m<sup>2</sup> abzuziehen wären. Wendet man auf den sich hieraus ergebenden Betrag von 2,20 /m<sup>2</sup> den Halbteilungsgrundsatz an, läge der Wert bei 1,10 / m<sup>2</sup>. Damit ergäbe sich für die Kläger auch bei Anwendung des höchstens Multiplikators kein günstigeres Ergebnis. Zugleich zeigt dieses Vergleichsberechnung, dass die von ... durch Wichtungen gewonnenen Werte sehr dicht bei den vorstehend errechneten Werten liegen und realitätsnah sind. | ||
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1{{Tab}} Die Außenbereichslage des Grundstücks wurde als solche unter dem Kriterium | 1{{Tab}} Die Außenbereichslage des Grundstücks wurde als solche unter dem Kriterium "Grundstückslage mit einem Abschlag von 10 %, wie auch mit einem Zuschlag von 5 % bewertet. Unter dem Kriterium "Planungsqualität wurde mit einem Abschlag von 25 % der Umstand berücksichtigt, dass Bebauungen einschließlich Nutzungsänderungen vorhandener Gebäude nur im Rahmen des § 35 BauGB zulässig sind und damit auf landwirtschaftliche Produktion beschränkt seien, was die Verwertungsmöglichkeit vorhandener Gebäude stark einschränke. Die Lage außerhalb eines Ortsteiles, die hier mit einem Abschlag von 10 % bei der "Grundstückslage berücksichtigt wurde, geht einher mit einer Außenbereichslage nach § 35 BauGB. | ||
Die hierin liegende doppelte Lageberücksichtigung ist gerechtfertigt. Sie stellt auf unterschiedliche Wertmerkmale ab. Bei der Grundstückslage wird im Ergebnis – vor dem Hintergrund der aktuellen Grundstücksnutzung – ein Lagevorteil angenommen und nachvollziehbar mit einer nicht störenden Lage in Bezug auf Wohnbebauung und deshalb unproblematische Geruchsimmissionen begründet. Unter dem Gesichtspunkt der Planungsqualität war es berechtigt, die konkrete Nutzung des Grundstücks ebenfalls zu bewerten. Insoweit wird eine | Die hierin liegende doppelte Lageberücksichtigung ist gerechtfertigt. Sie stellt auf unterschiedliche Wertmerkmale ab. Bei der Grundstückslage wird im Ergebnis – vor dem Hintergrund der aktuellen Grundstücksnutzung – ein Lagevorteil angenommen und nachvollziehbar mit einer nicht störenden Lage in Bezug auf Wohnbebauung und deshalb unproblematische Geruchsimmissionen begründet. Unter dem Gesichtspunkt der Planungsqualität war es berechtigt, die konkrete Nutzung des Grundstücks ebenfalls zu bewerten. Insoweit wird eine "Baulandqualität des Grundstücks zu Grunde gelegt, ohne nach der baulichen Nutzung zu differenzieren. Dies lässt es als veranlasst erscheinen, die konkrete bauliche Nutzungsmöglichkeit in die Bewertung einfließen zu lassen, wofür der Gesichtspunkt der "Planungsqualität geeignet ist. Die landwirtschaftliche Nutzung weist im Hinblick auf die Preisbildung eine evident andere Werthaltigkeit auf. Der Ansatz eines Abschlages von 25 % erscheint insoweit auch der Höhe nach angemessen. | ||
2.{{Tab}} Die doppelte Berücksichtigung der Erschließung des Grundstücks ist ebenfalls sachlich begründet. Unter dem Kriterium der | 2.{{Tab}} Die doppelte Berücksichtigung der Erschließung des Grundstücks ist ebenfalls sachlich begründet. Unter dem Kriterium der "Erschließung wird wegen näher genannter Erschließungsmängel bei einem im Wesentlichen ortsüblichen Niveau der Erschließung ein Abschlag von 10 % vorgenommen. Über § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 Nr. 3 SachenRBerG wird der Wert des baureifen Grundstücks durch Aufwendungen zur Erschließung, zur Vermessung und für andere Aufwendungen zur Baureifmachung des Grundstücks i. H. v. – umgerechnet – 5,11 berücksichtigt. Dabei ging der Gutachter davon aus, dass i. S. v. § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachsenRBerG der Grundstückseigentümer diese Kosten weder getragen, noch das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war. Insoweit liegt keine doppelte Berücksichtigung desselben Umstandes vor. Im Fall der Berücksichtigung der Erschließung geht es um die Wertermittlung des Grundstückes. Der Abzugsbetrag nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG dient demgegenüber dazu, gegenüber dem Grundstückseigentümer die durch Aufwendungen Dritter zur Erschließung getätigten Aufwendungen durch einen nach Gemeindegrößen pauschalierten Betrag in Abzug zu bringen. | ||
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{{Tab}}Der Abzugsbetrag nach § 19 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG in Höhe von 5,11 /m<sup>2</sup> ist höher als der rechnerische Bodenwert von 4,- /m<sup>2</sup>. Es ist deshalb gemäß § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG der Wert zu Grunde zu legen, der sich für das Grundstück im Entwicklungszustand des Rohbaulandes ergeben würde. Diese Berechnung hat der Gutachter auch angestellt. Ein anderes Ergebnis würde sich selbst für den Fall nicht ergeben, dass man den Abzug von 25 % für die | {{Tab}}Der Abzugsbetrag nach § 19 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG in Höhe von 5,11 /m<sup>2</sup> ist höher als der rechnerische Bodenwert von 4,- /m<sup>2</sup>. Es ist deshalb gemäß § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG der Wert zu Grunde zu legen, der sich für das Grundstück im Entwicklungszustand des Rohbaulandes ergeben würde. Diese Berechnung hat der Gutachter auch angestellt. Ein anderes Ergebnis würde sich selbst für den Fall nicht ergeben, dass man den Abzug von 25 % für die "Planungsqualität (s. O.) entfallen ließe. Der Abzugsbetrag beliefe sich dann auf 30 %, was zu einem Bodenwert von 5,60 /m<sup>2</sup> führen würde; nach Abzug des Betrags von 5,11 /m<sup>2</sup> für die Erschließung somit ein Wert von 0,49 /m<sup>2</sup>, der ebenfalls unter dem Wert von Rohbauland liegen würde (s. u.). | ||
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Dies ist die Version von 10. August 2021, 17:12 von Administrator (LS)
