K (Textersetzung - „ “ durch „ “) |
K (Textersetzung - „“ durch „"“) |
||
| Zeile 30: | Zeile 30: | ||
<p class="gev">"Die Ermittlung des Bodenwerts im Vergleichswertverfahren stößt bei den mit Gebäudeeigentum belasteten Grundstücken auf praktische Schwierigkeit. Es verbietet sich zunächst die Lösung, den Gebäudewert dem Grundeigentum zuzuschlagen; denn dieser ist allein dem Gebäudeeigentümer zuzurechnen. Der Bodenwert ist deswegen getrennt vom Gebäudewert zu ermitteln. Dies ist wiederum deswegen nicht ohne weiteres möglich, weil – vor der Zusammenführung von Grund- und Gebäudeeigentum – für diese Grundstücke | <p class="gev">"Die Ermittlung des Bodenwerts im Vergleichswertverfahren stößt bei den mit Gebäudeeigentum belasteten Grundstücken auf praktische Schwierigkeit. Es verbietet sich zunächst die Lösung, den Gebäudewert dem Grundeigentum zuzuschlagen; denn dieser ist allein dem Gebäudeeigentümer zuzurechnen. Der Bodenwert ist deswegen getrennt vom Gebäudewert zu ermitteln. Dies ist wiederum deswegen nicht ohne weiteres möglich, weil – vor der Zusammenführung von Grund- und Gebäudeeigentum – für diese Grundstücke "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 3 Satz 1 und § 7 Abs. 2 WertV) keine Kaufpreise zu erzielen sind. Gerade wegen des vom Grundeigentum abweichenden Gebäudeeigentums sind diese Grundstücke nicht marktgängig; wenn nicht der jeweilige Gebäudeeigentümer als Käufer auftritt, sind sie regelmäßig bis auf weiteres unverkäuflich. Es kann dahinstehen, ob diesem Umstand nicht bereits durch die hier gemäß [[LwAnpG#63|§ 63]] Abs. 2 LwAnpG, [[FlurbG#29|§ 29]] FlurbG, § 194 BauGB in erster Linie zur Anwendung kommenden Grundsätze der Wertermittlung im Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 f. WertV dadurch Rechnung getragen wird, dass als Vergleichsgrundstücke nicht mit Gebäudeeigentum belastete Grundstücke zur Wertermittlung heranzuziehen sind, von denen dann nach § 14 Satz 1 WertV ein entsprechender Abschlag zu erfolgen hat. Denn für den Bereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes hält der dortige § 19 Abs. 2 in seinen Sätzen 1 und 2 eine Regelung zur Bodenwertbestimmung bereit, die gerade auch die Interessenlage mit Gebäudeeigentum belasteter Grundstücke zum Gegenstand hat. Danach bestimmt sich der Bodenwert "nach dem um die Abzüge nach Satz 3 verminderten Wert eines baureifen Grundstücks (Satz 1). Dies ist wiederum "der Verkehrswert im Sinne des § 194 des Bundesbaugesetzes, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (Satz 2). Ausweislich der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zu § 19 Abs. 2 SachenRBerG sollen damit lediglich die allgemeinen Grundsätze zur Ermittlung des Bodenwerts der §§ 13, 14, 15 Abs. 2 WertV wiedergegeben werden (BTDrucks 12/5992, S. 118). Der Senat sieht keinen Grund, der einer entsprechenden Anwendung der auf Fälle der vorliegenden Art zugeschnittenen Regelung des § 19 Abs. 2 SachenRBerG im Bereich der Bodenordnungsverfahren nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz entgegenstünde. Die Übernahme dieser Bewertungsregel auf das Bodenordnungsverfahren bedingt freilich, dass die so kraft Entscheidung des Gesetzgebers in § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG durch die fiktive Nichtberücksichtigung des Gebäudeeigentums erfolgte Erhöhung des Grundstückswerts dann hier auch durch die entsprechende Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG berücksichtigt wird (....).</p> | ||
Das Bundesverwaltungsgericht hat in dieser Entscheidung darüber hinaus auf die entsprechend anwendbare Bestimmung des § 19 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG hingewiesen, nach der der Wert des baureifen Grundstücks nach etwa vorhandenen Bodenrichtwerten bestimmt werden soll (vgl. auch § 13 Abs. 2 WertV, wonach zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden können). Sind für das betreffende Grundstück Bodenrichtwerte vorhanden, ist sein Verkehrswert nur dann abweichend davon zu bestimmen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Bodenrichtwerte nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen oder dass sie aufgrund untypischer Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind (vgl. § 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 2 SachenRBerG). | Das Bundesverwaltungsgericht hat in dieser Entscheidung darüber hinaus auf die entsprechend anwendbare Bestimmung des § 19 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG hingewiesen, nach der der Wert des baureifen Grundstücks nach etwa vorhandenen Bodenrichtwerten bestimmt werden soll (vgl. auch § 13 Abs. 2 WertV, wonach zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden können). Sind für das betreffende Grundstück Bodenrichtwerte vorhanden, ist sein Verkehrswert nur dann abweichend davon zu bestimmen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Bodenrichtwerte nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen oder dass sie aufgrund untypischer Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind (vgl. § 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 2 SachenRBerG). | ||
| Zeile 44: | Zeile 44: | ||
<p class="gev">"Ob sich ein Vorhaben seiner Art nach i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt, hängt zunächst davon ab, ob es sich innerhalb des vorgegebenen Rahmens hält. Bei dieser Frage ist an die Typisierung der Nutzungsarten in der BauNVO anzuknüpfen. Der Begriff | <p class="gev">"Ob sich ein Vorhaben seiner Art nach i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt, hängt zunächst davon ab, ob es sich innerhalb des vorgegebenen Rahmens hält. Bei dieser Frage ist an die Typisierung der Nutzungsarten in der BauNVO anzuknüpfen. Der Begriff "Art. der baulichen Nutzung in § 34 Abs. 1 BauGB ist grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der BauNVO für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 – 4 C 13.93 – BRS 56 Nr. 61 = NVwZ 1995, 698). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung nicht einem dieser Baugebiete, sondern weist sie Merkmale mehrerer Baugebiete auf, sind nicht etwa alle Arten von Nutzungen zulässig, die in den nach der Eigenart der näheren Umgebung jeweils in Betracht kommenden Baugebieten nach der BauNVO zulässig wären. Vielmehr wird der für die Beurteilung des Sich-Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Rahmen innerhalb des Spektrums der nach den angesprochenen Gebietstypen zulässigen Nutzungsarten von den in der näheren Umgebung auch tatsächlich vorhandenen Nutzungsarten begrenzt. Sind in der maßgebenden Umgebung den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, den vorhandenen Rahmen ein (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 1987 – 4 C 41.84 – BRS 47 Nr. 63 = NVwZ 1987, 884. (...) Ein Vorhaben, das den Rahmen der Umgebungsbebauung überschreitet, weil es – was die hier in Frage stehende Nutzungsart angeht – kein Vorbild hat, kann gleichwohl planungsrechtlich zulässig sein, wenn es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, wenn es mithin die vorgegebene Situation nicht in Bewegung bringt und damit keine Unruhe stiftet, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – BverwGE 55, 369, 371 = BRS 33 Nr. 36). ...</p> | ||
Da sich in der näheren Umgebung des Vorhabens - wie die im vorangegangenen Verfahren 7 F 1319/05 durchgeführte Augenscheinseinnahme ergeben hat - auch einzelne gewerbliche Nutzungen finden (u. a. Zweigstelle einer Volksbank, Tankstelle mit Getränkehandel, Deutsche Post), würde sich nicht nur eine landwirtschaftliche, sondern auch eine den vorhandenen Nutzungen vergleichbare gewerbliche Nutzung innerhalb des nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen "Rahmens" halten und wäre damit nach dieser Bestimmung bauplanungsrechtlich ihrer Art nach zulässig. Selbst ein den "Rahmen" der Umgebungsbebauung überschreitendes Vorhaben wäre auf den zu bewertenden Einlageflurstücken der Klägerin zulässig, sofern es keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen hervorrufen oder erhöhen würde, was etwa bei einem Nutzungskonflikt mit der benachbarten landwirtschaftlichen Nutzung der Fall wäre. Nach diesen Maßstäben könnte sich etwa auch der von der Klägerin ins Auge gefasste Einzelhandelsbetrieb, dessen Verkaufsfläche nach ihren Angaben unter 800 m<sup>2</sup> betragen soll, im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Derartige Einzelhandelsbetriebe sind nicht großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO und daher auch außerhalb entsprechender Sondergebiete zulässig (vgl. dazu nur BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.05 -, BVerwGE 124, 364 = NVwZ 2006, 452 = BRS 69 Nr. 71). Im Übrigen können in einer durch gewerbliche Nutzungen geprägten Gemengelage selbst großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sein, sofern sie nicht die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO bezeichneten und in Satz 2 näher umschriebenen schädlichen Auswirkungen haben; derartige Auswirkungen werden aber regelmäßig erst ab einer Geschossfläche von 1.200 m<sup>2</sup> - dies entspricht in der Praxis etwa einer Verkehrsfläche von 900 m<sup>2</sup> - vermutet (vgl. dazu § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO). | Da sich in der näheren Umgebung des Vorhabens - wie die im vorangegangenen Verfahren 7 F 1319/05 durchgeführte Augenscheinseinnahme ergeben hat - auch einzelne gewerbliche Nutzungen finden (u. a. Zweigstelle einer Volksbank, Tankstelle mit Getränkehandel, Deutsche Post), würde sich nicht nur eine landwirtschaftliche, sondern auch eine den vorhandenen Nutzungen vergleichbare gewerbliche Nutzung innerhalb des nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen "Rahmens" halten und wäre damit nach dieser Bestimmung bauplanungsrechtlich ihrer Art nach zulässig. Selbst ein den "Rahmen" der Umgebungsbebauung überschreitendes Vorhaben wäre auf den zu bewertenden Einlageflurstücken der Klägerin zulässig, sofern es keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen hervorrufen oder erhöhen würde, was etwa bei einem Nutzungskonflikt mit der benachbarten landwirtschaftlichen Nutzung der Fall wäre. Nach diesen Maßstäben könnte sich etwa auch der von der Klägerin ins Auge gefasste Einzelhandelsbetrieb, dessen Verkaufsfläche nach ihren Angaben unter 800 m<sup>2</sup> betragen soll, im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Derartige Einzelhandelsbetriebe sind nicht großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO und daher auch außerhalb entsprechender Sondergebiete zulässig (vgl. dazu nur BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.05 -, BVerwGE 124, 364 = NVwZ 2006, 452 = BRS 69 Nr. 71). Im Übrigen können in einer durch gewerbliche Nutzungen geprägten Gemengelage selbst großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sein, sofern sie nicht die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO bezeichneten und in Satz 2 näher umschriebenen schädlichen Auswirkungen haben; derartige Auswirkungen werden aber regelmäßig erst ab einer Geschossfläche von 1.200 m<sup>2</sup> - dies entspricht in der Praxis etwa einer Verkehrsfläche von 900 m<sup>2</sup> - vermutet (vgl. dazu § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO). | ||
Du siehst gerade eine alte Version dieser Seite. Zurück zur letzten Version.
Dies ist die Version von 10. August 2021, 17:12 von Administrator (LS)
