imported>Unknown user Keine Bearbeitungszusammenfassung |
K (Textersetzung - „<“ durch „<“) |
||
| Zeile 43: | Zeile 43: | ||
4. Die durch den angefochtenen Bescheid vom 18. Mai 2009 geänderte Wertermittlung trägt dieser in den Urteilen des erkennenden Senats vom 7. Mai 2007 in der Sache 7 F 1319/05 (Umdruck, S. 14 ff.) und vom 24. Juli 2008 in der Sache 7 F 865/07 | 4. Die durch den angefochtenen Bescheid vom 18. Mai 2009 geänderte Wertermittlung trägt dieser in den Urteilen des erkennenden Senats vom 7. Mai 2007 in der Sache 7 F 1319/05 (Umdruck, S. 14 ff.) und vom 24. Juli 2008 in der Sache 7 F 865/07 <= [[LwAnpG:§ 64/64|RzF - 64 - zu § 64 LwAnpG]]> (Umdruck, S. 12 ff.) vorgenommenen Einstufung der näheren Umgebung des Grundstücks nunmehr hinreichend Rechnung:<br />Das Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (Aktenzeichen 57123908), das der Beklagte zum Gegenstand der Wertermittlung gemacht hat, geht zwar zunächst von – nicht einschlägigen – Bodenrichtwerten für Sondergebiet Landwirtschaft (SOL) in einigen Katasterbereichen aus (Gutachten, S. 11). Sodann weist es aber zutreffend darauf hin, dass das Bewertungsobjekt (d.h. die Einlageflurstücke der Klägerin zu 1) aufgrund der sich seit den 90er Jahren ergebenden Änderungen in der Entwicklung der Umgebung von der ursprünglich historischen Nutzung abweiche und sich die (auch vom Senat festgestellte) Gemengelage entwickelt habe, so dass die Zulässigkeit von Vorhaben sich nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile und auch eine sich in die Umgebung einfügende Mischnutzung zulässig sei (vgl. Gutachten, S. 12). Der Gutachterausschuss stellt deshalb für die Ermittlung des Werts von Grund und Boden (ohne die aufstehenden Gebäude, auch soweit sie sich im Eigentum der Klägerin zu 1) befinden) auf den Bodenrichtwert der angrenzenden Bodenrichtwertzone (MD) ab, der zum Stichtag 31. Dezember 2006 (die Bodenrichtwerte zum nachfolgenden Stichtag 31. Dezember 2008 waren am Bewertungsstichtag 29. Januar 2009 noch nicht festgestellt worden) 15,- Euro betrug. Zur Begründung verweist der Gutachterausschuss darauf, dass die lagetypischen Eigenschaften der zu bewertenden Flurstücke dieser Wertzone zuordenbar seien (vgl. Gutachten, S. 12 f.). Dem ist zu folgen. Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 7. Mai 2007 in der Sache 7 F 1319/05 darauf hingewiesen, dass die nähere Umgebung sich weder als Mischgebiet noch als Dorfgebiet einordnen lässt (vgl. UA S. 15), doch erscheint die Begründung für die Heranziehung des angrenzenden Bodenrichtwerts plausibel. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die für die Bewertung maßgeblichen Nutzungsmöglichkeiten der Einlageflurstücke der Klägerin zu 1) in der vorhandenen Gemengelage sich erheblich (d.h. hier wertbeeinflussend) von den Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke im angrenzenden Dorfgebiet unterscheiden. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Herr Vermessungsdirektor Jänsch, hat hierzu in der mündlichen Verhandlung erklärt, der Gutachterausschuss sei nach einer (am Wertermittlungsstichtag 29. Januar 2009 durchgeführten) Ortsbesichtigung zu der Erkenntnis gelangt, dass es hier um eine erweiterte Ortslage gehe und man sich bei den Einlageflurstücken der Klägerin zu 1) im Randbereich des Gebiets nach § 34 BauGB befinde. Es sei in der Wertermittlung auch durchaus üblich, beim Fehlen von Bodenrichtwerten auf benachbarte Bodenrichtwerte zurückzugreifen. Dies ist nachvollziehbar und überzeugend. Soweit der Senat in seinem Urteil vom 24. Juli 2008 in der Sache 7 F 865/07 (UA S. 18) die Auffassung geäußert hat, es spreche nichts dafür, dass der Wert der Einlageflurstücke der Klägerin zu 1) sich durch Heranziehung der Bodenrichtwerte anderer Bodenrichtwertzonen zuverlässig ermitteln lasse, hält er daran nicht mehr fest.<br />Dem Gutachten ist auch darin zu folgen, dass von dem herangezogenen Bodenrichtwert von 15,- /m² aufgrund der Randlage der Einlageflurstücke ein Abschlag (Anpassungsfaktor 0,90) für das vorhandene Altlastenrisiko anzusetzen ist (vgl. Gutachten, S. 13 f.). Der Gutachterausschuss hat nach Angaben seines Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung wegen der Randlage einen Abzug von mehr als 10 %, nämlich 15 % für sachgerecht gehalten. Dieser sachverständigen Beurteilung schließt sich der Senat an. Der etwas höhere Abzug von 15 % ist nicht zuletzt auch wegen der hierbei nach Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses berücksichtigten Immissionsbelastung durch den landwirtschaftlichen Betrieb gerechtfertigt. Der Abzug für das bestehende Altlastenrisiko in Höhe von 10 % liegt – wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der Verhandlung vor dem Senat erläutert hat – an der untersten Grenze dessen, was bei derartigen Risiken üblicherweise abgezogen wird. Der genannte Wertabschlag ist unabhängig davon vorzunehmen, ob der jeweilige Grundeigentümer (hier die Klägerin zu 1) eine mögliche Schadstoffbelastung, die zu der entsprechenden Risikobewertung führt, zu verantworten hat oder nicht. | ||
5. Der Beklagte hat – ausgehend von dem durch den Gutachterausschuss ermittelten Wert für ein unbebautes Grundstück – für die mit fremden Gebäudeeigentum belasteten Grundstücke bzw. Teile der Grundstücke der Klägerin zu 1) zu Recht einen Erschließungskostenabzug vorgenommen und dessen Höhe zutreffend berechnet.Nach der auf die Wertermittlung entsprechend anwendbaren Bestimmung des § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG ist der Wert des baureifen Grundstücks zu vermindern um einen nach Absatz 3 zu bemessenden Abzug für die Erhöhung des Werts des baureifen Grundstücks u. a. durch Aufwendungen zur Erschließung, Vermessung und für andere Kosten zur Baureifmachung des Grundstücks, es sei denn, dass der Grundstückseigentümer diese Kosten getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war. Nach § 19 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG beträgt der Abzug in Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern (pauschaliert) 10 DM/qm; dies entspricht heute einem Betrag von 5,11 Euro. Der pauschalierte Erschließungskostenabzug ist hier zu Recht vorgenommen worden, denn die Erschließung der Grundstücke, auf denen die frühere LPG oder auch andere Betriebe die heute überwiegend im Eigentum der Klägerin zu 2) – als Rechtsnachfolgerin der LPG – befindlichen Gebäude errichtet haben, ist ersichtlich nicht durch den damaligen Grundstückseigentümer – den Großvater der Klägerin zu 1) – finanziert worden. Insoweit verweist der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Beklagten im angefochtenen Bescheid vom 18. Mai 2009 (dort S. 3), der im Einzelnen die Erschließungsmaßnahmen anlässlich der Errichtung des ehemaligen Sozialgebäudes sowie die weiteren Erschließungsmaßnahmen darlegt (u.a. das Verlegen von Strom- und Wasserleitungen im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen der damaligen LPG). Die im Senatsurteil vom 24. Juli 2008 in der Sache 7 F 865/07 (UA S. 19) noch geäußerten Zweifel an der Berechtigung eines Erschließungskostenabzugs sind durch den angefochtenen Bescheid, dessen tatsächlichen Feststellungen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten ist, ausgeräumt worden. Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil die Klägerin zu 1) inzwischen als Grundstückseigentümerin zur Zahlung von Straßenausbaubeiträgen herangezogen worden ist. Der pauschalierte Abzug nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG ist immer dann (und vorbehaltlich des Eingreifens der noch zu erörternden Kappungsgrenze grundsätzlich auch in voller Höhe) vorzunehmen, wenn die Erschließung nicht durch den Grundeigentümer finanziert worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das jeweilige Grundstück nur beitragsfrei nach BauGB ist und der Grundeigentümer dementsprechend noch Beiträge nach dem jeweiligen KAG zahlen muss. Der Gesetzgeber sieht in § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG keine Differenzierung des pauschalierten Erschließungskostenabzugs danach vor, ob der Grundeigentümer Teile der entsprechenden Aufwendungen getragen hat oder in Zukunft noch tragen muss. Der Abzug ist selbst dann vorzunehmen, wenn nur eines der in § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG genannten Kriterien vorliegt (so BVerwG, Urteil vom 26.03.2003 – 9 C 5.02 -, BVerwGE 118, 91 = DÖV 2003, 860 – juris Rdn. 23 – | 5. Der Beklagte hat – ausgehend von dem durch den Gutachterausschuss ermittelten Wert für ein unbebautes Grundstück – für die mit fremden Gebäudeeigentum belasteten Grundstücke bzw. Teile der Grundstücke der Klägerin zu 1) zu Recht einen Erschließungskostenabzug vorgenommen und dessen Höhe zutreffend berechnet.Nach der auf die Wertermittlung entsprechend anwendbaren Bestimmung des § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG ist der Wert des baureifen Grundstücks zu vermindern um einen nach Absatz 3 zu bemessenden Abzug für die Erhöhung des Werts des baureifen Grundstücks u. a. durch Aufwendungen zur Erschließung, Vermessung und für andere Kosten zur Baureifmachung des Grundstücks, es sei denn, dass der Grundstückseigentümer diese Kosten getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war. Nach § 19 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG beträgt der Abzug in Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern (pauschaliert) 10 DM/qm; dies entspricht heute einem Betrag von 5,11 Euro. Der pauschalierte Erschließungskostenabzug ist hier zu Recht vorgenommen worden, denn die Erschließung der Grundstücke, auf denen die frühere LPG oder auch andere Betriebe die heute überwiegend im Eigentum der Klägerin zu 2) – als Rechtsnachfolgerin der LPG – befindlichen Gebäude errichtet haben, ist ersichtlich nicht durch den damaligen Grundstückseigentümer – den Großvater der Klägerin zu 1) – finanziert worden. Insoweit verweist der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Beklagten im angefochtenen Bescheid vom 18. Mai 2009 (dort S. 3), der im Einzelnen die Erschließungsmaßnahmen anlässlich der Errichtung des ehemaligen Sozialgebäudes sowie die weiteren Erschließungsmaßnahmen darlegt (u.a. das Verlegen von Strom- und Wasserleitungen im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen der damaligen LPG). Die im Senatsurteil vom 24. Juli 2008 in der Sache 7 F 865/07 (UA S. 19) noch geäußerten Zweifel an der Berechtigung eines Erschließungskostenabzugs sind durch den angefochtenen Bescheid, dessen tatsächlichen Feststellungen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten ist, ausgeräumt worden. Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil die Klägerin zu 1) inzwischen als Grundstückseigentümerin zur Zahlung von Straßenausbaubeiträgen herangezogen worden ist. Der pauschalierte Abzug nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG ist immer dann (und vorbehaltlich des Eingreifens der noch zu erörternden Kappungsgrenze grundsätzlich auch in voller Höhe) vorzunehmen, wenn die Erschließung nicht durch den Grundeigentümer finanziert worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das jeweilige Grundstück nur beitragsfrei nach BauGB ist und der Grundeigentümer dementsprechend noch Beiträge nach dem jeweiligen KAG zahlen muss. Der Gesetzgeber sieht in § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG keine Differenzierung des pauschalierten Erschließungskostenabzugs danach vor, ob der Grundeigentümer Teile der entsprechenden Aufwendungen getragen hat oder in Zukunft noch tragen muss. Der Abzug ist selbst dann vorzunehmen, wenn nur eines der in § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG genannten Kriterien vorliegt (so BVerwG, Urteil vom 26.03.2003 – 9 C 5.02 -, BVerwGE 118, 91 = DÖV 2003, 860 – juris Rdn. 23 – <= [[LwAnpG:§ 64/37|RzF - 37 - zu § 64 LwAnpG]]> für den dort unterstellten Fall, dass der Grundstückseigentümer die Erschließung vorgenommen hat, aber nicht den Vermessungsaufwand getragen hat. | ||
Version vom 10. August 2021, 16:23 Uhr
Vorlage:RzF Vorlage:RzF/Leitsatz Vorlage:RzF/Leitsatz Vorlage:RzF/Leitsatz Vorlage:RzF/Leitsatz Vorlage:RzF/Grund
