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25{{Tab}}[[FlurbG#27|§ 27]] FlurbG verlangt, dass der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln ist, um die Teilnehmer mit Land von gleichem Wert abfinden zu können. Nach AVLE VII Nr. 3.24 müssen für die Wertermittlung ausreichend Mustergründe vorgesehen werden (zu den Einzelheiten des Verfahrens s. AVLE VII Nr. 3.32). Nach AVLE VII Nr. 3.33 hat der Vorstand der Teilnehmergemeinschaft im Anschluss an die Mustergrundaufstellung niederschriftlich die Grundsätze für die Zu- und Abschläge zum Bodenwert aufzustellen. Der damit geschaffene generelle Rahmen für die Durchführung der Wertermittlung, der durch sonstige allgemein geltende Festlegungen für das Wertermittlungsverfahren ergänzt werden kann, ist notwendiges Hilfsmittel zur Wahrung der Gleichbehandlung der Teilnehmer (s. allgemein hierzu Hoecht, Der Wertermittlungsrahmen in der Flurbereinigung, AgrarR 1990, 213; ders., Rechtswidrige Wertermittlungsrahmen und Gerichtsverfahren, RdL 1995, 29). Da die Grundsätze für die Wertermittlung und die Zu- und Abschläge zum Bodenwert den Maßstab und damit die Grundlage für die Einwertung der Einlageflurstücke bilden, ist es grundsätzlich geboten, dass diese bereits zu Beginn der Wertermittlung feststehen (s. auch BayVGH vom 20.7.2010 Az. 13 A 09.1422 | 25{{Tab}}[[FlurbG#27|§ 27]] FlurbG verlangt, dass der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln ist, um die Teilnehmer mit Land von gleichem Wert abfinden zu können. Nach AVLE VII Nr. 3.24 müssen für die Wertermittlung ausreichend Mustergründe vorgesehen werden (zu den Einzelheiten des Verfahrens s. AVLE VII Nr. 3.32). Nach AVLE VII Nr. 3.33 hat der Vorstand der Teilnehmergemeinschaft im Anschluss an die Mustergrundaufstellung niederschriftlich die Grundsätze für die Zu- und Abschläge zum Bodenwert aufzustellen. Der damit geschaffene generelle Rahmen für die Durchführung der Wertermittlung, der durch sonstige allgemein geltende Festlegungen für das Wertermittlungsverfahren ergänzt werden kann, ist notwendiges Hilfsmittel zur Wahrung der Gleichbehandlung der Teilnehmer (s. allgemein hierzu Hoecht, Der Wertermittlungsrahmen in der Flurbereinigung, AgrarR 1990, 213; ders., Rechtswidrige Wertermittlungsrahmen und Gerichtsverfahren, RdL 1995, 29). Da die Grundsätze für die Wertermittlung und die Zu- und Abschläge zum Bodenwert den Maßstab und damit die Grundlage für die Einwertung der Einlageflurstücke bilden, ist es grundsätzlich geboten, dass diese bereits zu Beginn der Wertermittlung feststehen (s. auch BayVGH vom 20.7.2010 Az. 13 A 09.1422 <juris> <= [[FlurbG:§ 27/19|RzF - 19 - zu § 27 FlurbG]]>). Allerdings gilt dieser Grundsatz nicht ausnahmslos. Abweichungen sind etwa in sehr übersichtlichen Verfahren (mit kleinem Teilnehmerkreis und gleichartigen Flächen) oder bei der Wertermittlung in reinen Verkehrswertbereichen denkbar (Schwantag, a.a.O., RdNr. 24 zu § 28). | ||
26{{Tab}}Diese Vorgaben für eine ordnungsgemäße Durchführung der Wertermittlung wurden bei der Einwertung der Einlageflurstücke des klägerischen Besitzstands im Bereich des Abfindungsflurstücks 585 nicht vollkommen beachtet, da nach Aktenlage vor der Einwertung im März/April 2004 die allgemeinen Grundsätze zur Durchführung der Wertermittlung, insbesondere die Zu- und Abschläge zum Bodenwert, noch nicht beschlossen waren. Allerdings ist die vorliegende Situation mit den soeben beschriebenen Fällen vergleichbar, in denen eine Abweichung vom grundsätzlich gebotenen Verfahrensablauf möglich ist. Zwar fanden die Aufstellung der Mustergründe und die Einwertung bereits im März/April 2004 statt, als die Grundsätze der Wertermittlung noch nicht durch den Vorstand gebilligt waren. Dies ist jedoch hier deshalb unschädlich, weil ein enger zeitlicher Zusammenhang gegeben ist und bei der Einwertung ein objektiver Bewertungsmaßstab vorlag. Die Teilnehmergemeinschaft hat sich nämlich an den bereits vorhandenen, nur noch nicht förmlich beschlossenen Grundsätzen orientiert. In der Niederschrift zur Vorstandssitzung vom 13. Mai 2004 betreffend den Beschluss über die Grundsätze der Wertermittlung ist dargelegt, dass zur Aufstellung eines Wertermittlungsrahmens zunächst Mustergründe eingewertet worden seien. Besonderheiten, wie etwa Waldrandlage, seien durch Zu- und Abschläge erfasst worden. Die Ergebnisse einschließlich der Zu- und Abschläge seien in blauer Farbe in der Wertermittlungskarte eingetragen. Damit erfolgte die Einwertung unter der Prämisse, dass für eine Waldrandlage ein Abschlag vorzunehmen ist, in der Höhe abhängig von der Lage des Walds zu den zu bewertenden Grundstücken. Dies zeigt sich daran, dass die Wertermittlungskarte an anderen Stellen durchaus Abschläge für Waldrandlage enthält. Im Falle des klägerischen Einlageflurstücks 585 war sich die Teilnehmergemeinschaft der Erforderlichkeit eines Abschlags für eine Waldrandlage bewusst. Sie qualifizierte lediglich die streitgegenständliche Bepflanzung nicht als Wald. Damit ist unschädlich, dass die Grundsätze für die Wertermittlung förmlich erst danach beschlossen wurden. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil der vorgeschriebene Regelablauf nur wegen eines sehr kurzen zeitlichen Auseinanderfallens nicht eingehalten wurde. In einem solchen Fall entspricht die angewandte Methode rechtsstaatlichen Anforderungen. Da sich die Beigeladene zu 2) bei der Einwertung offensichtlich von den bereits ausgearbeiteten Grundsätzen zur Wertermittlung leiten ließ, ist es nicht geboten, den durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Anspruch auf wertgleiche Abfindung nur deshalb als nicht verwirklicht anzusehen, weil der Beschluss erst in der unmittelbar danach stattfindenden Vorstandssitzung gefasst worden ist. Die Wertermittlung genügt damit dem Gleichheitsprinzip und der in Art. 14 Abs. 1 GG verankerten Eigentumsgarantie. | 26{{Tab}}Diese Vorgaben für eine ordnungsgemäße Durchführung der Wertermittlung wurden bei der Einwertung der Einlageflurstücke des klägerischen Besitzstands im Bereich des Abfindungsflurstücks 585 nicht vollkommen beachtet, da nach Aktenlage vor der Einwertung im März/April 2004 die allgemeinen Grundsätze zur Durchführung der Wertermittlung, insbesondere die Zu- und Abschläge zum Bodenwert, noch nicht beschlossen waren. Allerdings ist die vorliegende Situation mit den soeben beschriebenen Fällen vergleichbar, in denen eine Abweichung vom grundsätzlich gebotenen Verfahrensablauf möglich ist. Zwar fanden die Aufstellung der Mustergründe und die Einwertung bereits im März/April 2004 statt, als die Grundsätze der Wertermittlung noch nicht durch den Vorstand gebilligt waren. Dies ist jedoch hier deshalb unschädlich, weil ein enger zeitlicher Zusammenhang gegeben ist und bei der Einwertung ein objektiver Bewertungsmaßstab vorlag. Die Teilnehmergemeinschaft hat sich nämlich an den bereits vorhandenen, nur noch nicht förmlich beschlossenen Grundsätzen orientiert. In der Niederschrift zur Vorstandssitzung vom 13. Mai 2004 betreffend den Beschluss über die Grundsätze der Wertermittlung ist dargelegt, dass zur Aufstellung eines Wertermittlungsrahmens zunächst Mustergründe eingewertet worden seien. Besonderheiten, wie etwa Waldrandlage, seien durch Zu- und Abschläge erfasst worden. Die Ergebnisse einschließlich der Zu- und Abschläge seien in blauer Farbe in der Wertermittlungskarte eingetragen. Damit erfolgte die Einwertung unter der Prämisse, dass für eine Waldrandlage ein Abschlag vorzunehmen ist, in der Höhe abhängig von der Lage des Walds zu den zu bewertenden Grundstücken. Dies zeigt sich daran, dass die Wertermittlungskarte an anderen Stellen durchaus Abschläge für Waldrandlage enthält. Im Falle des klägerischen Einlageflurstücks 585 war sich die Teilnehmergemeinschaft der Erforderlichkeit eines Abschlags für eine Waldrandlage bewusst. Sie qualifizierte lediglich die streitgegenständliche Bepflanzung nicht als Wald. Damit ist unschädlich, dass die Grundsätze für die Wertermittlung förmlich erst danach beschlossen wurden. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil der vorgeschriebene Regelablauf nur wegen eines sehr kurzen zeitlichen Auseinanderfallens nicht eingehalten wurde. In einem solchen Fall entspricht die angewandte Methode rechtsstaatlichen Anforderungen. Da sich die Beigeladene zu 2) bei der Einwertung offensichtlich von den bereits ausgearbeiteten Grundsätzen zur Wertermittlung leiten ließ, ist es nicht geboten, den durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Anspruch auf wertgleiche Abfindung nur deshalb als nicht verwirklicht anzusehen, weil der Beschluss erst in der unmittelbar danach stattfindenden Vorstandssitzung gefasst worden ist. Die Wertermittlung genügt damit dem Gleichheitsprinzip und der in Art. 14 Abs. 1 GG verankerten Eigentumsgarantie. | ||
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