FlurbG:§ 32/17: Unterschied zwischen den Versionen

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Version vom 10. August 2021, 16:17 Uhr

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-All dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob eine Unternehmens- oder Regelflurbereinigung oder - wie hier ... - ein kombiniertes Verfahren vorliegt (vgl. dazu, dass sich die Frage des maßgeblichen Zeitpunkts für die Beurteilung der Gleichwertigkeit im Rahmen der Unternehmensflurbereinigung nicht in besonderer Weise stellt BVerwG, Beschl. v. 12.07.2007 - 9 B 18.07 -, Rdl 2007, 271  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 44 Abs. 1/106|RzF - 106 - zu § 44 Abs. 1 FlurbG]]&gt;). ...
+All dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob eine Unternehmens- oder Regelflurbereinigung oder - wie hier ... - ein kombiniertes Verfahren vorliegt (vgl. dazu, dass sich die Frage des maßgeblichen Zeitpunkts für die Beurteilung der Gleichwertigkeit im Rahmen der Unternehmensflurbereinigung nicht in besonderer Weise stellt BVerwG, Beschl. v. 12.07.2007 - 9 B 18.07 -, Rdl 2007, 271  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 44 Abs. 1/106|RzF - 106 - zu § 44 Abs. 1 FlurbG]]>). ...
-Da u. a. das Grundstück des Klägers für das Unternehmen Neubau der B xxx (unmittelbar) benötigt wird, ist allerdings nach den auch bei der Wertermittlung nach den §[[FlurbG#27|§ 27]]&nbsp;ff. FlurbG anwendbaren Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung der maßgebende Zeitpunkt für die Wertermittlung - auch für die hier in Frage stehende Grundstücksqualität - auf den Zeitpunkt vorzuverlegen, in dem es endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.03.2006 - 10 B 80.05 -, Buchholz 424.01 [[FlurbG#29|§ 29]] FlurbG Nr.&nbsp;1; Nieders. OVG, Urt.&nbsp;v. 08.07.2015 - 15 KF 6/13 -, Rdl 2015, 302; BGH, Beschl. v. 27.05.2009 - III ZR 285/08 -, NVwZ 2009, 1184). Für das Grundstück des Klägers ist dies nicht erst die (geänderte) "Anordnung der Flurbereinigung" (so aber der Widerspruchsbescheid, S. 12; auch BVerwG, Urt.&nbsp;v. 17.05.1995 - 11 C 15.94  -, BVerwGE 98,230  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/47|RzF - 47 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]&gt; allerdings in einem nicht vergleichbaren Fall). Ebenso wenig wäre als Qualitätsstichtag der Zeitpunkt des Erlasses des Planfeststellungsbeschlusses für den Bau der B xxx (30.12.1994) anzunehmen. Abzustellen ist vielmehr auf den 26.09.1988, als die Pläne für den geplanten Neubau der B xxx erstmals ausgelegen hatten und dadurch die Wirkungen der gesetzlichen Veränderungssperre des §&nbsp;9a Abs.&nbsp;1 FStrG eintraten. Auf den wesentlich früheren Zeitpunkt, zu dem die geplante Trassenführung für die B xxx erstmals im Flächennutzungsplan der Gemeinde xxxxxxxxxxxx vom 10.04.1967 vermerkt war, kann in diesem Zusammenhang nicht abgehoben werden. Zwar war seinerzeit bereits von einer hinreichend verfestigten (vorbereitenden) Planung einer Bundesfernstraße auszugehen. Damit war das Grundstück aber noch nicht endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen. Zu dem maßgebenden Qualitätsstichtag 26.09.1988 entsprach die Grundstücksqualität jedoch nicht einer (Gewerbe-)Baufläche bzw. (Gewerbe-)Bau(erwartungs)land - anderes käme hier ohnehin nicht in Betracht -, sodass eine Wertermittlung nicht nach dem entsprechenden Verkehrswert (vgl. [[FlurbG#29|§ 29]] Abs.&nbsp;1 und 2 FlurbG), sondern - wie geschehen - allein nach dem (landwirtschaftlichen) Bodennutzungswert (vgl. [[FlurbG#28|§ 28]] FlurbG) zu erfolgen hatte. Dies ergibt sich aus folgendem:
+Da u. a. das Grundstück des Klägers für das Unternehmen Neubau der B xxx (unmittelbar) benötigt wird, ist allerdings nach den auch bei der Wertermittlung nach den §[[FlurbG#27|§ 27]]&nbsp;ff. FlurbG anwendbaren Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung der maßgebende Zeitpunkt für die Wertermittlung - auch für die hier in Frage stehende Grundstücksqualität - auf den Zeitpunkt vorzuverlegen, in dem es endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.03.2006 - 10 B 80.05 -, Buchholz 424.01 [[FlurbG#29|§ 29]] FlurbG Nr.&nbsp;1; Nieders. OVG, Urt.&nbsp;v. 08.07.2015 - 15 KF 6/13 -, Rdl 2015, 302; BGH, Beschl. v. 27.05.2009 - III ZR 285/08 -, NVwZ 2009, 1184). Für das Grundstück des Klägers ist dies nicht erst die (geänderte) "Anordnung der Flurbereinigung" (so aber der Widerspruchsbescheid, S. 12; auch BVerwG, Urt.&nbsp;v. 17.05.1995 - 11 C 15.94  -, BVerwGE 98,230  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/47|RzF - 47 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]> allerdings in einem nicht vergleichbaren Fall). Ebenso wenig wäre als Qualitätsstichtag der Zeitpunkt des Erlasses des Planfeststellungsbeschlusses für den Bau der B xxx (30.12.1994) anzunehmen. Abzustellen ist vielmehr auf den 26.09.1988, als die Pläne für den geplanten Neubau der B xxx erstmals ausgelegen hatten und dadurch die Wirkungen der gesetzlichen Veränderungssperre des §&nbsp;9a Abs.&nbsp;1 FStrG eintraten. Auf den wesentlich früheren Zeitpunkt, zu dem die geplante Trassenführung für die B xxx erstmals im Flächennutzungsplan der Gemeinde xxxxxxxxxxxx vom 10.04.1967 vermerkt war, kann in diesem Zusammenhang nicht abgehoben werden. Zwar war seinerzeit bereits von einer hinreichend verfestigten (vorbereitenden) Planung einer Bundesfernstraße auszugehen. Damit war das Grundstück aber noch nicht endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen. Zu dem maßgebenden Qualitätsstichtag 26.09.1988 entsprach die Grundstücksqualität jedoch nicht einer (Gewerbe-)Baufläche bzw. (Gewerbe-)Bau(erwartungs)land - anderes käme hier ohnehin nicht in Betracht -, sodass eine Wertermittlung nicht nach dem entsprechenden Verkehrswert (vgl. [[FlurbG#29|§ 29]] Abs.&nbsp;1 und 2 FlurbG), sondern - wie geschehen - allein nach dem (landwirtschaftlichen) Bodennutzungswert (vgl. [[FlurbG#28|§ 28]] FlurbG) zu erfolgen hatte. Dies ergibt sich aus folgendem:
-Ob ein Grundstück einen über den landwirtschaftlichen Nutzungswert hinausgehenden Verkehrswert als Bau- oder Bauerwartungsland hat, hängt von den örtlichen Verhältnissen ab. Nicht entscheidend ist, in welcher konkreten Weise das Grundstück im maßgebenden Zeitpunkt gerade genutzt wird; maßgebend sind vielmehr die vorhanden gewesenen Nutzungsmöglichkeiten. Dabei kommt es auch darauf an, ob einer faktisch in Betracht kommenden baulichen Nutzung - oder (wie hier) einer sogar bereits ausgeübten baulichen Nutzung - baurechtliche Vorschriften entgegenstehen. Denn für Grundstücke, die nach geltendem Recht nicht bebaut werden dürfen, kann auf dem Grundstücksmarkt schwerlich ein Baulandpreis erzielt werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschl. v. 16.09.1975 - V C 32 .75 -, Rdl 1976, 74  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/28|RzF - 28 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]&gt;). Von (Gewerbe-)Bauflächen oder (Gewerbe-)Bau(erwartungs)land wäre danach nur auszugehen, wenn hierfür am 26.09.1988 nicht nur die tatsächlichen, sondern auch die rechtlichen - insbesondere bauplanungsrechtlichen - Voraussetzungen gegeben waren (vgl. hierzu auch Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;29 Rn.&nbsp;4 &nbsp;ff.).
+Ob ein Grundstück einen über den landwirtschaftlichen Nutzungswert hinausgehenden Verkehrswert als Bau- oder Bauerwartungsland hat, hängt von den örtlichen Verhältnissen ab. Nicht entscheidend ist, in welcher konkreten Weise das Grundstück im maßgebenden Zeitpunkt gerade genutzt wird; maßgebend sind vielmehr die vorhanden gewesenen Nutzungsmöglichkeiten. Dabei kommt es auch darauf an, ob einer faktisch in Betracht kommenden baulichen Nutzung - oder (wie hier) einer sogar bereits ausgeübten baulichen Nutzung - baurechtliche Vorschriften entgegenstehen. Denn für Grundstücke, die nach geltendem Recht nicht bebaut werden dürfen, kann auf dem Grundstücksmarkt schwerlich ein Baulandpreis erzielt werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschl. v. 16.09.1975 - V C 32 .75 -, Rdl 1976, 74  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/28|RzF - 28 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]>). Von (Gewerbe-)Bauflächen oder (Gewerbe-)Bau(erwartungs)land wäre danach nur auszugehen, wenn hierfür am 26.09.1988 nicht nur die tatsächlichen, sondern auch die rechtlichen - insbesondere bauplanungsrechtlichen - Voraussetzungen gegeben waren (vgl. hierzu auch Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;29 Rn.&nbsp;4 &nbsp;ff.).
-Dies war indessen nicht der Fall. Eine zulässige (gewerbe)bauliche Nutzung war zum Qualitätsstichtag 26.09.1988 auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück weder möglich noch zu erwarten. Zwar wies das Grundstück aufgrund der vorhandenen Zufahrt, der bereits vorgenommenen Befestigung und Einzäunung sowie des offenbar vorhandenen Wasser- und Stromanschlusses und der auf dem Nachbargrundstück wohl errichteten Gewerbebauten in tatsächlicher Hinsicht erkennbare Merkmale von "baureifem" Land auf. Doch bestand aufgrund der Lage des Grundstücks im Außenbereich gleichwohl keine greifbare Aussicht auf Zulassung einer solchen Bebauung, sodass auch von (Gewerbe-)Bauerwartungsland nicht gesprochen werden konnte (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 08.08.1968 - IV B 174.67 -, Buchholz 424.01 [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr.&nbsp;13  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/15|RzF - 15 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]&gt;). Für ein Vorhaben, das die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen zum Inhalt hatte und einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedurfte oder doch der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden musste, galten die §§&nbsp;30 bis 37 BauGB; für Lagerstätten galten diese Vorschriften auch dann, wenn diese einer bauaufsichtlichen Genehmigung nicht bedurften. Nach §&nbsp;35 Abs.&nbsp;2 BauGB zu beurteilende Gewerbebauten - andere kamen hier ohnehin nicht in Betracht - beeinträchtigten öffentliche Belange i. S. des §&nbsp;35 Abs.&nbsp;3 BBauG. Abgesehen davon, dass die wohl noch durch Landwirtschaft geprägte Eigenart der Landschaft beeinträchtigt worden wäre, wäre wohl auch die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten gewesen. Jedenfalls wäre der öffentliche Belang beeinträchtigt worden, das Grundstück für eine bereits hinreichend verfestigte Straßenplanung (B xxx) von (weiterer) Bebauung freizuhalten. Zwar handelt es sich bei nach §&nbsp;5 Abs.&nbsp;6 BBauG a. F. (bzw. §&nbsp;5 Abs.&nbsp;4 BauGB) im Flächennutzungsplan vermerkten Fremdplanungen um keine "Darstellungen" des Flächennutzungsplans (vgl. BVerwG, Urt.&nbsp;v. 20.01.1984 - 4 C 43.81 -, BVerwGE 68, 311). Doch können auch solche (noch nicht festgesetzte) Planungen einen - nicht ausdrücklich benannten - öffentlichen Belang i.S. des §&nbsp;35 Abs.&nbsp;3 BBauGB darstellen, soweit sie bereits hinreichend konkretisiert bzw. verfestigt sind (vgl. BVerwG,  Urt.&nbsp;v. 29.10.1969 - IV C 44.68 -, BVerwGE 34, 146; BGH, Urt.&nbsp;v. 07.03.1985 - III ZR 126/83 -, BGHZ 94, 77). Davon ist hier aufgrund des im seinerzeit maßgeblichen Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands H. vom 25.02.1982 vermerkten konkreten Trassenverlaufs auszugehen. Denn die Linienführung war längst nach §&nbsp;16 FStrG bestimmt gewesen. Mit dem 2. Gesetz zur Änderung des Gesetzes über den Ausbau der Bundesfernstraßen in den Jahren 1971 - 1985 (2. FStrAbÄndG) vom 25.08.1980 war der entsprechende Ausbau dann auch in der Dringlichkeitsstufe I vorgesehen (vgl. hierzu den Erläuterungsbericht, S. 128). Für ein danach grundsätzlich nicht bebaubares Grundstück kann auf dem Grundstücksmarkt jedoch kein Baulandpreis erzielt werden. Daran ändert nichts, dass auch im Außenbereich gewisse genehmigungsfreie oder zwar genehmigungsbedürfte, jedoch keine bauplanungsrechtliche Relevanz aufweisende Vorhaben durchgeführt werden konnten. Denn dies führte nicht dazu, dass für das Grundstück BauIandpreise zu erzielen gewesen wären. Auch dem Vorbringen des Klägers lässt sich solches nicht entnehmen.
+Dies war indessen nicht der Fall. Eine zulässige (gewerbe)bauliche Nutzung war zum Qualitätsstichtag 26.09.1988 auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück weder möglich noch zu erwarten. Zwar wies das Grundstück aufgrund der vorhandenen Zufahrt, der bereits vorgenommenen Befestigung und Einzäunung sowie des offenbar vorhandenen Wasser- und Stromanschlusses und der auf dem Nachbargrundstück wohl errichteten Gewerbebauten in tatsächlicher Hinsicht erkennbare Merkmale von "baureifem" Land auf. Doch bestand aufgrund der Lage des Grundstücks im Außenbereich gleichwohl keine greifbare Aussicht auf Zulassung einer solchen Bebauung, sodass auch von (Gewerbe-)Bauerwartungsland nicht gesprochen werden konnte (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 08.08.1968 - IV B 174.67 -, Buchholz 424.01 [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr.&nbsp;13  <=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/15|RzF - 15 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]>). Für ein Vorhaben, das die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen zum Inhalt hatte und einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedurfte oder doch der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden musste, galten die §§&nbsp;30 bis 37 BauGB; für Lagerstätten galten diese Vorschriften auch dann, wenn diese einer bauaufsichtlichen Genehmigung nicht bedurften. Nach §&nbsp;35 Abs.&nbsp;2 BauGB zu beurteilende Gewerbebauten - andere kamen hier ohnehin nicht in Betracht - beeinträchtigten öffentliche Belange i. S. des §&nbsp;35 Abs.&nbsp;3 BBauG. Abgesehen davon, dass die wohl noch durch Landwirtschaft geprägte Eigenart der Landschaft beeinträchtigt worden wäre, wäre wohl auch die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten gewesen. Jedenfalls wäre der öffentliche Belang beeinträchtigt worden, das Grundstück für eine bereits hinreichend verfestigte Straßenplanung (B xxx) von (weiterer) Bebauung freizuhalten. Zwar handelt es sich bei nach §&nbsp;5 Abs.&nbsp;6 BBauG a. F. (bzw. §&nbsp;5 Abs.&nbsp;4 BauGB) im Flächennutzungsplan vermerkten Fremdplanungen um keine "Darstellungen" des Flächennutzungsplans (vgl. BVerwG, Urt.&nbsp;v. 20.01.1984 - 4 C 43.81 -, BVerwGE 68, 311). Doch können auch solche (noch nicht festgesetzte) Planungen einen - nicht ausdrücklich benannten - öffentlichen Belang i.S. des §&nbsp;35 Abs.&nbsp;3 BBauGB darstellen, soweit sie bereits hinreichend konkretisiert bzw. verfestigt sind (vgl. BVerwG,  Urt.&nbsp;v. 29.10.1969 - IV C 44.68 -, BVerwGE 34, 146; BGH, Urt.&nbsp;v. 07.03.1985 - III ZR 126/83 -, BGHZ 94, 77). Davon ist hier aufgrund des im seinerzeit maßgeblichen Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands H. vom 25.02.1982 vermerkten konkreten Trassenverlaufs auszugehen. Denn die Linienführung war längst nach §&nbsp;16 FStrG bestimmt gewesen. Mit dem 2. Gesetz zur Änderung des Gesetzes über den Ausbau der Bundesfernstraßen in den Jahren 1971 - 1985 (2. FStrAbÄndG) vom 25.08.1980 war der entsprechende Ausbau dann auch in der Dringlichkeitsstufe I vorgesehen (vgl. hierzu den Erläuterungsbericht, S. 128). Für ein danach grundsätzlich nicht bebaubares Grundstück kann auf dem Grundstücksmarkt jedoch kein Baulandpreis erzielt werden. Daran ändert nichts, dass auch im Außenbereich gewisse genehmigungsfreie oder zwar genehmigungsbedürfte, jedoch keine bauplanungsrechtliche Relevanz aufweisende Vorhaben durchgeführt werden konnten. Denn dies führte nicht dazu, dass für das Grundstück BauIandpreise zu erzielen gewesen wären. Auch dem Vorbringen des Klägers lässt sich solches nicht entnehmen.