FlurbG:§ 27/26: Unterschied zwischen den Versionen

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Version vom 10. August 2021, 16:16 Uhr

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-{{Tab}}Der Wert der alten Grundstücke ist nach §[[FlurbG#27|§ 27]]&nbsp;ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 - IV CB 145.68 - RdL 1971, 184 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 27/6|RzF - 6 - zu § 27 FlurbG]]&gt;; BayVGH, U.v. 24.5.2011 - 13 A 10.2193 - RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 27/20|RzF - 20 - zu § 27 FlurbG]]&gt;; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;27 Rn.&nbsp;10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art.&nbsp;43 Abs.&nbsp;1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.
+{{Tab}}Der Wert der alten Grundstücke ist nach §[[FlurbG#27|§ 27]]&nbsp;ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 - IV CB 145.68 - RdL 1971, 184 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 27/6|RzF - 6 - zu § 27 FlurbG]]>; BayVGH, U.v. 24.5.2011 - 13 A 10.2193 - RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 27/20|RzF - 20 - zu § 27 FlurbG]]>; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;27 Rn.&nbsp;10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art.&nbsp;43 Abs.&nbsp;1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.
-{{Tab}}Den Begriff "Bauflächen" definiert §&nbsp;5 Abs.&nbsp;2 Nr.&nbsp;1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;29 Rn.&nbsp;11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 - I CB 27.58 - BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 - V C 56.73 - BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 =&nbsp;[[FlurbG:§ 32/6|RzF - 6 - zu § 32 FlurbG]]). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des §&nbsp;35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 - IV B 174.67 - Buchholz [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr.&nbsp;13 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/15|RzF - 15 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]&gt;). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 - V C 32.75 - RdL 1976, 74 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/28|RzF - 28 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]&gt;). Nach §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl.&nbsp;I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, §&nbsp;24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
+{{Tab}}Den Begriff "Bauflächen" definiert §&nbsp;5 Abs.&nbsp;2 Nr.&nbsp;1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., §&nbsp;29 Rn.&nbsp;11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 - I CB 27.58 - BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 - V C 56.73 - BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 =&nbsp;[[FlurbG:§ 32/6|RzF - 6 - zu § 32 FlurbG]]). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des §&nbsp;35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 - IV B 174.67 - Buchholz [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG Nr.&nbsp;13 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/15|RzF - 15 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]>). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 - V C 32.75 - RdL 1976, 74 &lt;=&nbsp;[[FlurbG:§ 28 Abs. 1/28|RzF - 28 - zu § 28 Abs. 1 FlurbG]]>). Nach §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl.&nbsp;I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, §&nbsp;24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
 {{Tab}}Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des §&nbsp;34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des §&nbsp;35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand&nbsp;Februar&nbsp;2017, §&nbsp;34 Rn.&nbsp;25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des §&nbsp;34 Abs.&nbsp;4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26.&nbsp;April&nbsp;2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 - 13 A 14.2106 u.a. - RdL 2016, 14 = juris Rn.&nbsp;23) nach den am 23.&nbsp;Februar&nbsp;und 15.&nbsp;April&nbsp;1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26.&nbsp;April&nbsp;2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 - letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung "eine Bebauung nicht auszuschließen ist" über die Vorgaben des §&nbsp;4 Abs.&nbsp;2 Satz&nbsp;2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30.&nbsp;Mai&nbsp;2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.
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