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Aus dieser Regelung ergibt sich, dass der Grundeigentümer, der Flächen in das Bodenordnungsverfahren einbringt, grundsätzlich mit Flächen derselben Qualitätsstufe abzufinden ist. Flächen, die ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können, sind für denjenigen, der sie eingebracht hat, von besonderem Wert, und zwar nicht nur unter dem wirtschaftlichen Aspekt der Verwertung im Wege der Grundstücksveräußerung, sondern auch und in erster Line unter dem Gesichtspunkt, die Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Diesem Selbstnutzungsinteresse wird eine Landabfindung, die, was den erreichten Stand baulicher Entwicklung angeht, hinter dem Zustand erschlossenen, sofort bebaubaren Landes zurückbleibt, auch dann nicht gerecht, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben wird. Denn dieses Mehr gleicht den Verlust der Möglichkeit, die Abfindung wie die Einlage ohne weiteres der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht aus. Auch die Möglichkeit, die zugewiesene, im Umfang größere Abfindungsfläche zu veräußern, sichert schon deshalb keinen adäquaten Ersatz, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Teilnehmer mit dem Veräußerungserlös stets ein Grundstück erwerben kann, das hinsichtlich seiner Bebaubarkeit dem in das Verfahren eingebrachten Altbesitz entspricht. Der einzelne Teilnehmer hat deshalb einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der ihm zu gewährenden Gesamtabfindung Einlagegrundstücke, deren Erschließung im Sinne gesichert ist und die mit Rücksicht darauf die Voraussetzungen für eine bauliche Nutzung erfüllen, mit Bauflächen gleicher Qualität abgefunden werden. Hierfür spricht auch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Bei der Abfindung für erschlossene und mit Rücksicht darauf baureife Flächen ist im Hinblick auf die Knappheit und des besonderen Werts baureifer Flächen dem Postulat der Bestandssicherung in der Weise Rechnung zu tragen, dass als Abfindung Grundstücke auszuweisen sind, die hinsichtlich ihrer Qualität nicht hinter dem Altbesitz zurückbleiben (BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1990 - 5 C 1.87 - juris Rn. 13 f. zur Landabfindung im Flurbereinigungsverfahren nach [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG <= [[FlurbG:§_44_Abs._2/90{{!}}RzF | Aus dieser Regelung ergibt sich, dass der Grundeigentümer, der Flächen in das Bodenordnungsverfahren einbringt, grundsätzlich mit Flächen derselben Qualitätsstufe abzufinden ist. Flächen, die ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können, sind für denjenigen, der sie eingebracht hat, von besonderem Wert, und zwar nicht nur unter dem wirtschaftlichen Aspekt der Verwertung im Wege der Grundstücksveräußerung, sondern auch und in erster Line unter dem Gesichtspunkt, die Bebaubarkeit als Nutzungsmöglichkeit für sich selbst in Anspruch zu nehmen. Diesem Selbstnutzungsinteresse wird eine Landabfindung, die, was den erreichten Stand baulicher Entwicklung angeht, hinter dem Zustand erschlossenen, sofort bebaubaren Landes zurückbleibt, auch dann nicht gerecht, wenn für das Weniger an Qualität ein entsprechendes Mehr an Fläche gegeben wird. Denn dieses Mehr gleicht den Verlust der Möglichkeit, die Abfindung wie die Einlage ohne weiteres der baulichen Nutzung zuzuführen, nicht aus. Auch die Möglichkeit, die zugewiesene, im Umfang größere Abfindungsfläche zu veräußern, sichert schon deshalb keinen adäquaten Ersatz, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Teilnehmer mit dem Veräußerungserlös stets ein Grundstück erwerben kann, das hinsichtlich seiner Bebaubarkeit dem in das Verfahren eingebrachten Altbesitz entspricht. Der einzelne Teilnehmer hat deshalb einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der ihm zu gewährenden Gesamtabfindung Einlagegrundstücke, deren Erschließung im Sinne gesichert ist und die mit Rücksicht darauf die Voraussetzungen für eine bauliche Nutzung erfüllen, mit Bauflächen gleicher Qualität abgefunden werden. Hierfür spricht auch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Bei der Abfindung für erschlossene und mit Rücksicht darauf baureife Flächen ist im Hinblick auf die Knappheit und des besonderen Werts baureifer Flächen dem Postulat der Bestandssicherung in der Weise Rechnung zu tragen, dass als Abfindung Grundstücke auszuweisen sind, die hinsichtlich ihrer Qualität nicht hinter dem Altbesitz zurückbleiben (BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1990 - 5 C 1.87 - juris Rn. 13 f. zur Landabfindung im Flurbereinigungsverfahren nach [[FlurbG#44|§ 44]] FlurbG <= [[FlurbG:§_44_Abs._2/90{{!}}RzF - 90 - zu § 44 Abs. 2 FlurbG]]>). | ||
Der Grundsatz, dass der Grundeigentümer, der baureife Flächen in das Bodenordnungsverfahren einbringt, grundsätzlich mit Land der gleichen Entwicklungsstufe abzufinden ist, gilt auch im Bodenordnungsrecht (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 24. August 2017 - OVG 70 A 20.15 - juris Rn. 32; ThürOVG, Urteil vom 23. Mai 2012 - 7 F 27/09 - juris Rn. 58 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF | Der Grundsatz, dass der Grundeigentümer, der baureife Flächen in das Bodenordnungsverfahren einbringt, grundsätzlich mit Land der gleichen Entwicklungsstufe abzufinden ist, gilt auch im Bodenordnungsrecht (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 24. August 2017 - OVG 70 A 20.15 - juris Rn. 32; ThürOVG, Urteil vom 23. Mai 2012 - 7 F 27/09 - juris Rn. 58 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>; OVG MV, Urteil vom 30. März 1999 - 9 K 8/96 - juris Rn. 45 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF - 19 - zu § 64 LwAnpG]]>). In der Rechtsprechung wird aber auch vertreten, dass im Bodenordnungsverfahren Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten können, wenn trotz hinreichender Bemühungen der zuständigen Flurbereinigungsbehörde keine entsprechende Abfindungsfläche zur Verfügung steht (so ThürOVG, a.a.O. Rn. 62 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>; OVG MV, a.a.O. Rn. 51 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF - 19 - zu § 64 LwAnpG]]>, vgl. auch Urteil des Senats vom 20. Juni 2013 - 8 K 12/11 BeckRS 2013, 199689 Rn. 40, beck-online). Begründet wird dies damit, dass das Bodenordnungsverfahren gegenüber dem Flurbereinigungsverfahren Besonderheiten aufweist: | ||
Die mit fremdem Gebäudeeigentum belasteten Flächen, die der Grundeigentümer in das Verfahren einbringt, seien im Zeitpunkt der Inanspruchnahme durch die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften aufgrund des ihnen nach dem Recht der DDR zustehenden umfassenden Bodennutzungsrechts (vgl. § 18 LPG-Gesetz 1982) regelmäßig Ackerflächen (oder anderweitig landwirtschaftlich genutzte Flächen) gewesen, die außer einer Anbindung an das landwirtschaftliche Wegenetz oder an das Straßennetz keine Erschließung aufgewiesen hätten. Die weitere Erschließung dieser Flächen sei in aller Regel nicht durch den Grundeigentümer veranlasst oder finanziert worden, sondern im Zusammenhang mit der Errichtung der Gebäude durch den damaligen Gebäudeeigentümer (ggf. teilweise auch durch staatliche Stellen). Dementsprechend sei dem jetzt in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten Land die Qualitätsstufe des baureifen Landes erst durch seine bauliche Nutzung zugefallen, die der jeweilige Gebäudeeigentümer finanziert hätte. Dem trage das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bei der Ermittlung des Bodenwerts und des Kaufpreises durch den regelmäßig vorzunehmenden Erschließungskostenabzug nach § 19 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 SachRBerG und die Anwendung des sog. Halbteilungsgrundsatzes nach § 68 Abs. 1 SachRBerG Rechnung (vgl. ThürOVG, Urteil vom 23. Mai 2012 a.a.O. Rn. 60 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF | Die mit fremdem Gebäudeeigentum belasteten Flächen, die der Grundeigentümer in das Verfahren einbringt, seien im Zeitpunkt der Inanspruchnahme durch die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften aufgrund des ihnen nach dem Recht der DDR zustehenden umfassenden Bodennutzungsrechts (vgl. § 18 LPG-Gesetz 1982) regelmäßig Ackerflächen (oder anderweitig landwirtschaftlich genutzte Flächen) gewesen, die außer einer Anbindung an das landwirtschaftliche Wegenetz oder an das Straßennetz keine Erschließung aufgewiesen hätten. Die weitere Erschließung dieser Flächen sei in aller Regel nicht durch den Grundeigentümer veranlasst oder finanziert worden, sondern im Zusammenhang mit der Errichtung der Gebäude durch den damaligen Gebäudeeigentümer (ggf. teilweise auch durch staatliche Stellen). Dementsprechend sei dem jetzt in das Bodenordnungsverfahren eingebrachten Land die Qualitätsstufe des baureifen Landes erst durch seine bauliche Nutzung zugefallen, die der jeweilige Gebäudeeigentümer finanziert hätte. Dem trage das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bei der Ermittlung des Bodenwerts und des Kaufpreises durch den regelmäßig vorzunehmenden Erschließungskostenabzug nach § 19 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 SachRBerG und die Anwendung des sog. Halbteilungsgrundsatzes nach § 68 Abs. 1 SachRBerG Rechnung (vgl. ThürOVG, Urteil vom 23. Mai 2012 a.a.O. Rn. 60 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>). Die Abfindung mit einer Fläche minderer Qualität sei insbesondere dann mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar, wenn sich die vom Grundeigentümer in das Bodenordnungsverfahren eingebrachte Fläche im Außenbereich befinde und daher ohnehin grundsätzlich nur für eine (weitere) Bebauung mit nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben zur Verfügung stehe (ThürOVG, a.a.O. Rn. 67 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>). | ||
Außerdem könne das eingebrachte Grundstück zwar als Bauland zu qualifizieren, aber selbst relativ klein sein. Das treffe vor allem in sogenannten Häuslebauerfällen zu, da das Nutzungsrecht und damit die zuzuweisende Funktionalfläche in der Regel nur zu einer Größe von 500 m² bestanden habe. Unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes und der gleichen Qualität des Grundstückes als baureifes Land würden sich daher in vielen Fällen Grundstücke ergeben, die lediglich die Hälfte dieser Fläche ausmachten und damit wegen dieser Größe nicht mehr bebaubar seien (OVG MV, Urteil vom 30. März 1999 - 9 K 8/96 - juris Rn. 50 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF | Außerdem könne das eingebrachte Grundstück zwar als Bauland zu qualifizieren, aber selbst relativ klein sein. Das treffe vor allem in sogenannten Häuslebauerfällen zu, da das Nutzungsrecht und damit die zuzuweisende Funktionalfläche in der Regel nur zu einer Größe von 500 m² bestanden habe. Unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes und der gleichen Qualität des Grundstückes als baureifes Land würden sich daher in vielen Fällen Grundstücke ergeben, die lediglich die Hälfte dieser Fläche ausmachten und damit wegen dieser Größe nicht mehr bebaubar seien (OVG MV, Urteil vom 30. März 1999 - 9 K 8/96 - juris Rn. 50 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF - 19 - zu § 64 LwAnpG]]>). | ||
Auf der anderen Seite stünden dem Gebäudeeigentümer oft keine geeigneten Flächen gleicher Qualitätsstufe zur Verfügung, die er als Abfindungsflächen in das Verfahren einbringen könne. Auch die Flurbereinigungsbehörde werde in vielen Fällen keine geeigneten baureifen Flächen als Tauschflächen ermitteln können. Würde in diesem Fall an dem Erfordernis festgehalten, den Bodeneigentümer mit Flächen gleicher Qualität abzufinden, könnten Bodenordnungsverfahren oft nicht erfolgreich zu Ende geführt und müssten ohne Ergebnis eingestellt werden, so dass Grund- und Gebäudeeigentümer eine von ihnen gewünschte Klärung der Eigentumsverhältnisse in einem Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz herbeiführen müssten (vgl. ThürOVG, a.a.O. Rn. 61<= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF | Auf der anderen Seite stünden dem Gebäudeeigentümer oft keine geeigneten Flächen gleicher Qualitätsstufe zur Verfügung, die er als Abfindungsflächen in das Verfahren einbringen könne. Auch die Flurbereinigungsbehörde werde in vielen Fällen keine geeigneten baureifen Flächen als Tauschflächen ermitteln können. Würde in diesem Fall an dem Erfordernis festgehalten, den Bodeneigentümer mit Flächen gleicher Qualität abzufinden, könnten Bodenordnungsverfahren oft nicht erfolgreich zu Ende geführt und müssten ohne Ergebnis eingestellt werden, so dass Grund- und Gebäudeeigentümer eine von ihnen gewünschte Klärung der Eigentumsverhältnisse in einem Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz herbeiführen müssten (vgl. ThürOVG, a.a.O. Rn. 61<= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>). | ||
Rechtlicher Anknüpfungspunkt für Ausnahmen von dem Grundsatz der Abfindung mit Land der gleichen Entwicklungsstufe ist der Umstand, dass es sich bei der Regelung des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 2 LwAnpG um eine Sollvorschrift handelt. Danach ist im Regelfall so zu verfahren; es kann aber in begründeten Einzelfällen auch abweichend entschieden werden (vgl. OVG MV, a.a.O. Rn. 51 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF | Rechtlicher Anknüpfungspunkt für Ausnahmen von dem Grundsatz der Abfindung mit Land der gleichen Entwicklungsstufe ist der Umstand, dass es sich bei der Regelung des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 2 LwAnpG um eine Sollvorschrift handelt. Danach ist im Regelfall so zu verfahren; es kann aber in begründeten Einzelfällen auch abweichend entschieden werden (vgl. OVG MV, a.a.O. Rn. 51 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF - 19 - zu § 64 LwAnpG]]>). Auch bei Anerkennung von Ausnahmen wird davon ausgegangen, dass zunächst versucht werden muss, unter Beachtung aller Vorgaben dieser Vorschrift ein wertgleiches Grundstück der gleichen Qualitätsstufe als Abfindungsgrundstück zu finden (vgl. ThürOVG, a.a.O. Rn. 66 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>), wobei sich die Ermittlungsversuche nicht auf den gesamten Zuständigkeitsbereich der Flurbereinigungsbehörde beziehen müssen (vgl. hierzu Urteil des Senats vom 20. Juni 2023, a.a.O., ebenso ThürOVG, a.a.O. Rn. 66 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>; a.A. OVG MV, a.a.O. Rn. 52 <= [[LwAnpG:§_64/19{{!}}RzF - 19 - zu § 64 LwAnpG]]>). | ||
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Im vorliegenden Fall ist vor allem von Bedeutung, dass es sich bei dem Einlagegrundstück um ein solches im Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt, das von Bebauung mit gewerblicher Nutzung umgeben ist. Dazu gehören nach Darstellung der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung neben dem Landwirtschaftsbetrieb der L. KG die Trockenhalle des Lebensmittelhandels S. e.G. und ein weiterer Handelsbetrieb. Außerdem gibt es das Gebäude einer ehemaligen Gokart-Bahn, dessen derzeitige Nutzung allerdings unbekannt ist, und eine größere Photovoltaikanlage. Das Einlagegrundstück des Beigeladenen weist also unabhängig von den auf ihm errichteten Gebäuden die Qualität von Bauland im Innenbereich nach § 34 BauGB auf. Der vorliegende Sachverhalt weicht vor diesem Hintergrund erheblich von demjenigen ab, welcher der Entscheidung des Thüringischen Oberverwaltungsgerichts (Urteil vom 23. Mai 2012, a.a.O. <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF | Im vorliegenden Fall ist vor allem von Bedeutung, dass es sich bei dem Einlagegrundstück um ein solches im Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt, das von Bebauung mit gewerblicher Nutzung umgeben ist. Dazu gehören nach Darstellung der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung neben dem Landwirtschaftsbetrieb der L. KG die Trockenhalle des Lebensmittelhandels S. e.G. und ein weiterer Handelsbetrieb. Außerdem gibt es das Gebäude einer ehemaligen Gokart-Bahn, dessen derzeitige Nutzung allerdings unbekannt ist, und eine größere Photovoltaikanlage. Das Einlagegrundstück des Beigeladenen weist also unabhängig von den auf ihm errichteten Gebäuden die Qualität von Bauland im Innenbereich nach § 34 BauGB auf. Der vorliegende Sachverhalt weicht vor diesem Hintergrund erheblich von demjenigen ab, welcher der Entscheidung des Thüringischen Oberverwaltungsgerichts (Urteil vom 23. Mai 2012, a.a.O. <= [[LwAnpG:§_58_Abs._1/6{{!}}RzF - 6 - zu § 58 Abs. 1 LwAnpG]]>) zugrunde lag. In dem von diesem Gericht entschiedenen Fall befand sich die in das Bodenordnungsverfahren eingebrachte Fläche im Außenbereich, so dass als (weitere)Bebauung grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB in Betracht kamen. | ||
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g) Schließlich scheidet eine Geldabfindung ohne die Zustimmung des Beigeladenen nach dem eindeutigen Wortlaut des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 2 LwAnpG aus (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 - juris Rn. 32 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._2/1{{!}}RzF | g) Schließlich scheidet eine Geldabfindung ohne die Zustimmung des Beigeladenen nach dem eindeutigen Wortlaut des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 2 LwAnpG aus (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 - juris Rn. 32 <= [[LwAnpG:§_58_Abs._2/1{{!}}RzF - 1 - zu § 58 Abs. 2 LwAnpG]]>). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass gemäß [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 1 und 2 LwAnpG im Bodenordnungsverfahren nach [[LwAnpG#64|§ 64]] LwAnpG für die Übertragung von Grundstücken ohne Zustimmung des abzufindenden Beteiligten zu einer anderweitigen Abfindung nur eine Landabfindung zulässig ist, kommt allein bei unvermeidbaren Minderausweisungen in Betracht, die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gemäß [[LwAnpG#63|§ 63]] Abs. 2 LwAnpG i.V.m. [[FlurbG#44|§ 44]] Abs. 3 Satz 2 FlurbG auch gegen den Willen des Teilnehmers in Geld ausgeglichen werden können (BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 2014 - 9 C 11.13 juris Rn. 19 <= [[LwAnpG:§_58/2{{!}}RzF - 2 - zu § 58 LwAnpG]]> vgl. auch Beschluss des Senats vom 30. Mai 2024, a.a.O. Rn. 33). Um einen solchen Ausnahmefall handelt es sich hier aber nicht. Ist das angebotene Tauschland nicht nach den Maßstäben des [[LwAnpG#58|§ 58]] Abs. 1 Satz 2 LwAnpG für die Landabfindung geeignet, weil es sich - wie hier - um Flächen minderer Qualität handelt und eine Abfindung durch solche Flächen auch nicht ausnahmsweise in Betracht kommt, kann der Qualitätsmangel nicht durch eine zusätzliche Abfindung in Geld ausgeglichen werden. | ||
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